別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
長崎 5-8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
長崎 5-8 長崎県 長崎第１ 氏名  不動産鑑定士　児島　雅彦   TEL.
鑑定評価額 249,000,000 円  １㎡当たりの価格 975,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 770,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 長崎市浜町３番３２
｢浜町３－２５｣		 ②地積
　(㎡)		 255  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,520)

1:3.5		 店舗

Ｓ3		 各種店舗が建ち並ぶ
中心的商業地域
 南西6.5m国道 水道、ガス、下水 長崎

1.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    45 ｍ、南    65 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 代表的な中心商業地域（アー
ケード商店街）。壁面線の後
退（道路中心から４ｍ）		 街

路		 ６．５ｍ国道 交通

施設		 浜の町停北東方

120m		 法令

規制		 商業
(100,520)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 長崎駅周辺開発や郊外の大型商業施設等の影響により、店舗・顧客の流出がみられるが、新幹線開業による来客
増期待や、周辺のマンション開発ラッシュに伴う足下商圏での人口増加傾向等から底堅く推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    991,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    523,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は長崎市中心部の商業地域の存する圏である。需要者は主に大手中堅企業、不動産業者等である。浜町アー
ケードは店舗集積性及び集客力において市内でも群を抜いている。しかし、駅ビルの増床リニューアルで移転した店舗
もみられ、業種によっては郊外大型商業施設やｅコマースとの競合に苦戦している面もある。高い希少性から土地取引
が極端に少ないため明確な価格動向が見えづらく、需要の中心となる価格水準も一概には把握できない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益価格は、投下資本に見合う純収益を得られず、比準価格に対して低位に試算されたと判断する。取引市場において
は収益性よりも市場性やステータスがより重視されていると判断し、取引の実態を反映した比準価格を中心としながら
も、収益性も重要な価格構成要素である商業地域に存することから収益価格を比較考量し、さらに前年標準価格との検
討を踏まえ、単価と総額との関連性にも留意し、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    963,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　長崎 5-20                  　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    968,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 日本経済は安定的に推移しているが、円安、
物価高、長期金利上昇等、先行きに関しては
マイナス要因も窺える。


人通りは回復してきている一方、駅ビルの完
成に伴い、移転した店舗もみられ、今後の動
向は注視していく必要がある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.2 ％ +0.7 ％
３　試算価格算定内訳 長崎 5-8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０

-1		 長崎市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西36m国道、
北11m、東7m、
三方路
商業

(100,600)
b ２４１０

-5		 長崎市

 底地


   
（　          ） 		 長方形 南西8m市道、
中間画地
商業

(90,480)
c ２４１０

-11		 長崎市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北11m市道、
東7.5m、角地
商業

(100,600)
d ２４１２

-12		 長崎市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西7m市道、
中間画地
商業

(100,500)
e ９２３２９

-52		 長崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6.5m国道
、南東11m、
角地
商業

(100,600)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
893,000  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.7]
874,588 		 100
[  86.1]
1,015,782 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,020,000 
b (　    589,147) 
589,147  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
600,930 		 100
[  65.0]
924,508 
925,000 
c (　           ) 
641,000  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
622,686 		 100
[  72.8]
855,338 
855,000 
d (　    395,767) 
660,000  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
669,900 		 100
[  69.7]
961,119 
961,000 
e (　           ) 
1,248,613  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 128.5]
991,117 		 100
[ 100.0]
991,117 
991,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +6.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -0.5 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +20.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    991,000 円／㎡]  



長崎 5-8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

41,920,455 
14,178,887 
27,741,568 
21,582,400 
6,159,168 		 （　0.9310）
5,734,185 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　    133,353,140 円　　　　（　    523,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
長崎 5-8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼事務所 217.00 ＲＣ6 1,129.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   600 ％   520 ％   255 ㎡      9.1 m x   31.0 m  前面道路：国道     　   6.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １・２階を一括で店舗。３～６階を事務所と想定。 ⑦有効率　  76.1 ％
の理由		 想定建物の仕様としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 店舗
414.00 
75.0 
310.50 
5,795 
1,799,348 		 8.0  14,394,784 
0.0  0 

 3～  		 事務所
205.00 
80.0 
164.00 
2,750 
451,000 		 6.0  2,706,000 
0.0  0 

 4～  		 事務所
193.00 
80.0 
154.40 
2,420 
373,648 		 6.0  2,241,888 
0.0  0 

 5～  		 事務所
169.00 
75.0 
126.75 
2,420 
306,735 		 6.0  1,840,410 
0.0  0 

 6～  		 事務所
148.00 
70.0 
103.60 
2,420 
250,712 		 6.0  1,504,272 
0.0  0 

計
1,129.00 
76.1 
859.25 

3,181,443 		 22,687,354 
0 
⑨年額支払賃料      3,181,443 円　×　12ヶ月　＝　      38,177,316 円 
⑩a共益費（管理費）             555 円／㎡　×　     859.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　       5,722,605 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 年額支払賃料の１５％と査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        43,899,921 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,194,996 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 41,704,925 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        22,687,354 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         215,530 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      41,920,455 円　　　　（　       164,394 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２２０７５９８
　　　　-1		 4,244  
(   4,152) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
5,548 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,834 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,795 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２２６５１７
　　　　-1		 5,360  
(   5,334) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
5,956 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
長崎 5-8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,640,000 円  　　　　    328,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 7,023,987 円  　　　       43,899,921　×　　　　  16.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,070,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,788,000 円  　　　　    328,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       328,000 円  　　　　    328,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       328,000 円  　　　　    328,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      14,178,887 円　（　　　　　　        55,603 円／㎡）　　（経費率　　  33.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9310    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 328,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 282,000 円／㎡　×　   1,129.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0658     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0490 ×　 35 ％　＋　0.0600 ×  35 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 21,582,400 円  
（　　　　　        84,637 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 41,920,455 円      
②総費用 14,178,887 円      
③純収益　①－② 27,741,568 円      
④建物等に帰属する純収益 21,582,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,159,168 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,734,185 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       22,487 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    133,353,140 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     523,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 長崎 5-8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　長崎市浜町３番３２
 3100000143833-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
長崎 5-8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
長崎 5-8 長崎県 長崎第１ 氏名  不動産鑑定士　板山　昌治   TEL.
鑑定評価額 250,000,000 円  １㎡当たりの価格 979,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 770,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 長崎市浜町３番３２
｢浜町３－２５｣		 ②地積
　(㎡)		 255  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,520)

1:3.5		 店舗

Ｓ3		 各種店舗が建ち並ぶ
中心的商業地域
 南西6.5m国道 水道、ガス、下水 長崎

1.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    45 ｍ、南    65 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 県下随一の繁華性のアーケー
ド商店街。道路中心から４ｍ
の壁面線の後退あり。		 街

路		 ６．５ｍ国道 交通

施設		 浜の町停北東方

120m		 法令

規制		 商業
(100,520)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 各種専門店が建ち並ぶ県下随一の繁華性のアーケード商店街で当面は現状維持で推移すると予測する。長崎駅周
辺の開発に押されてはいるが、コロナ禍が払拭され観光客をはじめ顧客も戻りつつあり需要は回復傾向にある。
(3)最有効使用の判定 中層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,000,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    527,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は長崎市の繁華性の高い中心部周辺の商業地域を含む圏域である。需要者は県内外の小売業を営む資本力の
ある法人が中心となる。開発が進む長崎駅の大型商業施設などへの顧客の流出が進み、中心商業地としてのステータス
は弱まりつつある。一方、コロナ禍が払拭され、西九州新幹線開業効果もあって観光客をはじめとする顧客も戻りつつ
あり需要面での回復が見られる。取引される価格帯はまちまちで需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は市中心部の高価格帯商業地の取引事例より求めたもので市場性が反映された実証的な価格である。収益価格
は人件費や建築資材の高騰もあり土地価格に見合う賃料収入が見込めず比準価格に対して低位に試算された。投資対象
としての需要よりも自用目的の需要が中心であることから、比準価格を標準に収益価格を比較考量し、前年公示価格と
の検討を行い、最近の需給動向や周辺の公示価格との均衡、単価と総額との関連等も踏まえ鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    963,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　長崎 5-20                  　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    968,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍の影響からは観光・飲食街も含め完
全に脱したものとみられる。地価は２極化の
方向にあり地域間等の格差は拡大を強めてい
る。

新幹線開業効果による観光客の増加等により
顧客が戻りつつある。希少性が高い中、潜在
的な需要の強さもあって地価は若干の上昇傾
向にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.7 ％ +1.1 ％
３　試算価格算定内訳 長崎 5-8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ９２４１１

-130		 長崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6.5m国道
、南東11m、
角地
商業

(100,600)
b ２４１２

-12		 長崎市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西7m市道、
中間画地
商業

(100,500)
c ９２４１１

-122		 長崎市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西26m市道、
南西45m、
角地
商業

(100,400)
d ９２４１１

-129		 長崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東36m国道、
西5.5m、
二方路
商業

(100,600)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,248,613  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 128.5]
991,117 		 100
[ 100.0]
991,117 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
991,000 
b (　    395,767) 
660,000  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
669,900 		 100
[  69.7]
961,119 
961,000 
c (　           ) 
695,694  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 111.6]
653,304 		 100
[  61.9]
1,055,418 
1,060,000 
d (　           ) 
605,032  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[  90.0]		 100
[  96.9]
739,553 		 100
[  71.6]
1,032,895 
1,030,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +20.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -0.5 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.5 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　 +11.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.47 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,000,000 円／㎡]  



長崎 5-8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

41,983,234 
14,197,936 
27,785,298 
21,582,400 
6,202,898 		 （　0.9310）
5,774,898 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　    134,299,953 円　　　　（　    527,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
長崎 5-8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼事務所 217.00 ＲＣ6 1,129.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   600 ％   520 ％   255 ㎡      9.1 m x   31.0 m  前面道路：国道     　   6.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １・２階を一括で店舗、３階～６階を事務所 ⑦有効率　  76.1 ％
の理由		 地域の標準的な有効率を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 店舗
414.00 
75.0 
310.50 
5,800 
1,800,900 		 8.0  14,407,200 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
205.00 
80.0 
164.00 
2,800 
459,200 		 6.0  2,755,200 
0.0  0 

 4～ 4		 事務所
193.00 
80.0 
154.40 
2,400 
370,560 		 6.0  2,223,360 
0.0  0 

 5～ 5		 事務所
169.00 
75.0 
126.75 
2,400 
304,200 		 6.0  1,825,200 
0.0  0 

 6～ 6		 事務所
148.00 
70.0 
103.60 
2,400 
248,640 		 6.0  1,491,840 
0.0  0 

計
1,129.00 
76.1 
859.25 

3,183,500 		 22,702,800 
0 
⑨年額支払賃料      3,183,500 円　×　12ヶ月　＝　      38,202,000 円 
⑩a共益費（管理費）             559 円／㎡　×　     859.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　       5,763,849 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 年額支払賃料の１５％と査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        43,965,849 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,198,292 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 41,767,557 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        22,702,800 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         215,677 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      41,983,234 円　　　　（　       164,640 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４０６４４６
　　　　-9		 4,924  
(   4,916) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
6,155 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,839 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,800 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４０６４４６
　　　　-2		 3,877  
(   3,861) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 70.0]		 100
[100.0]
5,539 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
長崎 5-8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,640,000 円  　　　　    328,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 7,034,536 円  　　　       43,965,849　×　　　　  16.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,079,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,788,000 円  　　　　    328,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       328,000 円  　　　　    328,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       328,000 円  　　　　    328,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　計上しない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      14,197,936 円　（　　　　　　        55,678 円／㎡）　　（経費率　　  33.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9310    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 328,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 282,000 円／㎡　×　   1,129.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0658     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0490 ×　 35 ％　＋　0.0600 ×  35 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 21,582,400 円  
（　　　　　        84,637 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 41,983,234 円      
②総費用 14,197,936 円      
③純収益　①－② 27,785,298 円      
④建物等に帰属する純収益 21,582,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,202,898 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,774,898 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       22,647 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    134,299,953 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     527,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 長崎 5-8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　長崎市浜町３番３２
 3100000143833-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考