別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
長崎 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
長崎 5-6 長崎県 長崎第１ 氏名  不動産鑑定士　宮崎　英樹   TEL.
鑑定評価額 59,800,000 円  １㎡当たりの価格 163,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 125,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 長崎市曙町２５番１外
｢曙町３－８｣		 ②地積
　(㎡)		 367  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）



(90,300)

1:1.5		 診療所兼住宅

Ｗ2		 中低層の店舗、医院
等が建ち並ぶ商業地
域		 東15m市道 水道、ガス、下水 長崎

1.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    35 ｍ、西    25 ｍ、南    80 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.5 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ市道 交通

施設		 曙町停西方近接

 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗、医院のほか賃貸マンション等も見られるバス通り沿いの商業地域であり、マンション立地が可能であるこ
とや相対的割安感により、地価は上昇傾向にある。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    163,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     69,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は長崎市都心部周辺の既存商業地域の圏域。需要者の中心は小規模店舗、事務所等を営む地場の法人・個人
事業者のほか、マンション業者も見込まれる。商業地として選好性の強い地域とはいえないが、周辺の住宅地は上昇傾
向で推移しており、マンション用地需要もあって地価は上昇傾向にある。取引される価格帯は需要者の業種、業態等に
よりまちまちで需要の中心となる価格帯は見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は実需に裏づけられた説得力に富む価格である。収益価格は鉄筋コンクリート造５階建店舗兼共同住宅を想定
し試算したもので、収益性を反映した価格であるが土地価格に見合う賃料収入を確保できないことから低位に求められ
た。取引価格を指標に価格が決定されることが一般的であることから、市場性を反映した比準価格を採用し、収益価格
は参考に留め、単価と総額との関連性にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    156,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 建築費の高騰などの不安要素はあるがコロナ
禍は和らぎ、観光や飲食店も持ち直してきて
おり、都市型マンションに対する需要も依然
として強い。

旧来からの既成商店地域であり、目立った地
域要因の変動はない。周辺住宅地価格との接
近により、地価は底値圏を脱している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 長崎 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４３４

-15		 長崎市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東7.5m市道、
北5.5m、角地
商業

(100,400)
b ２４１３

-4		 長崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 東6m市道、
南東8m、角地
近商

(100,300)
c ９２４０９

-9		 長崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南東18m県道、
南4m、角地
近商

(100,400)
d ２４１３

-2		 長崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東15m県道、
中間画地
準住居

(70,300)
e ２４１０

-6		 長崎市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東8m市道、
北西1m、
二方路
２住居

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　    194,228) 
194,228  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
189,137 		 100
[ 120.5]
156,960 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
157,000 
b (　           ) 
104,167  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
102,347 		 100
[  65.6]
156,017 
156,000 
c (　           ) 
198,640  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  93.9]
219,794 		 100
[ 133.9]
164,148 
164,000 
d (　           ) 
228,009  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
215,987 		 100
[ 127.4]
169,535 
170,000 
e (　           ) 
135,410  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  89.2]
154,841 		 100
[  93.1]
166,317 
166,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.5 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -32.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  -6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.5 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +10.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -10.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.5 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    163,000 円／㎡]  



長崎 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

18,600,060 
3,901,155 
14,698,905 
13,554,800 
1,144,105 		 （　0.9534）
1,090,790 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     25,367,209 円　　　　（　     69,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
長崎 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼共同住宅 196.00 ＲＣ5 980.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   300 ％   300 ％   367 ㎡     16.5 m x   22.0 m  前面道路：市道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗（フロア貸し）、２～５階は住宅（１Ｋ：１戸、１ＤＫ：２戸、３ＬＤＫ：１戸・平均専有面積約３９．５４㎡） ⑦有効率　  81.5 ％
の理由		 地域の標準的な有効率を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
196.00 
84.6 
165.82 
2,700 
447,714 		 6.0  2,686,284 
0.0  0 

 2～ 5		 住宅
196.00 
80.7 
158.17 
1,710 
270,471 		 1.0  270,471 
2.0  540,942 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
980.00 
81.5 
798.50 

1,529,598 		 3,768,168 
2,163,768 
⑨年額支払賃料      1,529,598 円　×　12ヶ月　＝　      18,355,176 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     798.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費の授受は標準的でない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　   5 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         600,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        18,355,176 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         600,000 円　　×　　       ％　＝　　       917,759 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 18,037,417 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,768,168 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          35,798 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,163,768 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         526,845 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      18,600,060 円　　　　（　        50,681 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４０５８２９
　　　　-116		 1,601  
(   1,598) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,685 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,784 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,710 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４０５８２９
　　　　-117		 1,938  
(   1,933) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
1,700 
c ２４０５８２９
　　　　-118		 1,830  
(   1,790) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,835 
長崎 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,030,000 円  　　　　    206,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 568,655 円  　　　       18,955,176　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      139,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,751,000 円  　　　　    206,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       206,000 円  　　　　    206,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       206,000 円  　　　　    206,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　計上しない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,901,155 円　（　　　　　　        10,630 円／㎡）　　（経費率　　  21.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9534    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 206,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 204,000 円／㎡　×　     980.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0658     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0490 ×　 35 ％　＋　0.0600 ×  35 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 13,554,800 円  
（　　　　　        36,934 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 18,600,060 円      
②総費用 3,901,155 円      
③純収益　①－② 14,698,905 円      
④建物等に帰属する純収益 13,554,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,144,105 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,090,790 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,972 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     25,367,209 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      69,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 長崎 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　長崎市曙町２５番１
 3100000181671-0000
2 　長崎市曙町２５番２
 3100000181672-0000
3 　長崎市曙町２６番
 3100000181673-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
長崎 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
長崎 5-6 長崎県 長崎第１ 氏名  不動産鑑定士　小宮　幸弘   TEL.
鑑定評価額 59,800,000 円  １㎡当たりの価格 163,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 125,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 長崎市曙町２５番１外
｢曙町３－８｣		 ②地積
　(㎡)		 367  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）



(90,300)

1:1.5		 診療所兼住宅

Ｗ2		 中低層の店舗、医院
等が建ち並ぶ商業地
域		 東15m市道 水道、ガス、下水 長崎

1.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    35 ｍ、西    25 ｍ、南    80 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.5 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ市道 交通

施設		 曙町停西方近接

 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗等を中心にマンション等もみられる商業地域で、当面、現状を維持するものと予測する。マンション用地と
しての需要も認められることから、需要は堅調で地価は上昇傾向にある。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    163,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     69,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は旧長崎市内の既存商業地域を含む圏域である。需要者の中心は小規模な店舗、事務所等を営む事業者等で
あるが、マンション業者も需要者となりうる。アップダウンのある地域であるが、店舗、医院等のほか賃貸マンション
等も立地しており、マンション用地としての需要、周辺住宅地の地価上昇により、地価は上昇傾向にある。取引される
価格帯は規模等によってまちまちで需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は適切な事例により試算した市場の実勢を反映した実証的な価格である。収益価格は建築費の高騰等により、
土地価格に見合う収益を確保できず低位に求められた。賃貸経営目的の投資物件の需要は弱く、比準価格が優位性を持
つと判断されることから、比準価格を標準に収益価格は参考に留め、前年公示価格等からの検討を踏まえ、鑑定評価額
を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    156,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかな回復が続き、宅地需要は堅調
であるが、物価上昇、人手不足感、海外・金
融情勢など先行きの不確実性がある。


旧来からの商業地域で、特段の変動要因はな
いが、マンション用地需要や周辺地域の地価
動向により地価は強含みである。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 長崎 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０

-6		 長崎市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東8m市道、
北西1m、
二方路
２住居

(70,200)
b ９２４２７

-54		 長崎市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北12.5m市道、
西5m、角地
近商

(100,300)
c ９２４２７

-65		 長崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西15m市道、
中間画地
１住居

(70,200)
d ２４２６

-27		 長崎市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西14m市道、
北3.2m、
南2.7m、東2m、
四方路
近商
駐車場整備地区
(100,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
135,410  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  89.2]
154,841 		 100
[  95.0]
162,991 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
163,000 
b (　           ) 
125,176  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.9]
130,163 		 100
[  83.6]
155,697 
156,000 
c (　           ) 
120,216  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[  80.0]		 100
[  80.0]
195,163 		 100
[ 119.4]
163,453 
163,000 
d (　           ) 
211,381  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.9]
210,759 		 100
[ 125.1]
168,472 
168,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　 -10.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.5 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -16.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.5 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.27 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.5 環境　　　　 +27.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    163,000 円／㎡]  



長崎 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

18,600,060 
3,901,155 
14,698,905 
13,554,800 
1,144,105 		 （　0.9534）
1,090,790 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     25,367,209 円　　　　（　     69,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
長崎 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼共同住宅 196.00 ＲＣ5 980.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   300 ％   300 ％   367 ㎡     16.5 m x   22.0 m  前面道路：市道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階以上は共同住宅（各階４戸）で、平均専有面積は３９．５５㎡ ⑦有効率　  81.5 ％
の理由		 地域の標準的な有効率を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
196.00 
84.6 
165.82 
2,700 
447,714 		 6.0  2,686,284 
0.0  0 

 2～ 2		 共同住宅
196.00 
80.7 
158.17 
1,710 
270,471 		 1.0  270,471 
2.0  540,942 

 3～ 3		 共同住宅
196.00 
80.7 
158.17 
1,710 
270,471 		 1.0  270,471 
2.0  540,942 

 4～ 4		 共同住宅
196.00 
80.7 
158.17 
1,710 
270,471 		 1.0  270,471 
2.0  540,942 

 5～ 5		 共同住宅
196.00 
80.7 
158.17 
1,710 
270,471 		 1.0  270,471 
2.0  540,942 

計
980.00 
81.5 
798.50 

1,529,598 		 3,768,168 
2,163,768 
⑨年額支払賃料      1,529,598 円　×　12ヶ月　＝　      18,355,176 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     798.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費の授受は標準的ではない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　   5 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         600,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        18,355,176 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         600,000 円　　×　　       ％　＝　　       917,759 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 18,037,417 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,768,168 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          35,798 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,163,768 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         526,845 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      18,600,060 円　　　　（　        50,681 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４０８０７９
　　　　-18		 1,601  
(   1,598) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
1,684 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,784 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,710 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４０８０７９
　　　　-17		 1,415  
(   1,365) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 97.0]
1,801 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
長崎 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,030,000 円  　　　　    206,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 568,655 円  　　　       18,955,176　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      139,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,751,000 円  　　　　    206,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       206,000 円  　　　　    206,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       206,000 円  　　　　    206,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　計上しない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,901,155 円　（　　　　　　        10,630 円／㎡）　　（経費率　　  21.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9534    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 206,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 204,000 円／㎡　×　     980.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0658     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0490 ×　 35 ％　＋　0.0600 ×  35 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 13,554,800 円  
（　　　　　        36,934 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 18,600,060 円      
②総費用 3,901,155 円      
③純収益　①－② 14,698,905 円      
④建物等に帰属する純収益 13,554,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,144,105 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,090,790 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,972 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     25,367,209 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      69,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 長崎 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　長崎市曙町２５番１
 3100000181671-0000
2 　長崎市曙町２５番２
 3100000181672-0000
3 　長崎市曙町２６番
 3100000181673-0000
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備考