別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
長崎 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
長崎 5-4 長崎県 長崎第１ 氏名  不動産鑑定士　宮崎　英樹   TEL.
鑑定評価額 70,900,000 円  １㎡当たりの価格 325,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 250,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 長崎市中園町３０番１外
｢中園町６－２３｣		 ②地積
　(㎡)		 218  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
駐車場整備地区


(100,400)

1.2:1		 店舗

ＳＲＣ2F1B		 中層の店舗ビルが建
ち並ぶ国道沿いの商
業地域		 北東27m国道、背面道 水道、ガス、下水 西浦上

250m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    55 ｍ、西    45 ｍ、南    60 ｍ、北    85 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 長崎市北部の中心的商業地域 街

路		 ２７ｍ国道 交通

施設		 住吉停南方近接

 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 住吉地区は商店街を中心に空店舗が増えており賃貸需要は弱い状態にあるが、マンション用地への需要を下支え
として地価は安定的に推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    325,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    112,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は比較的価格水準が上位の幹線道路沿いの商業地域。需要者の属性は地元法人や個人事業者、全国規模のフ
ランチャイズチェーン店が中心である。顧客の通行量は多いが、その殆どは交通機関を利用するためであり、隣接する
時津町に商業施設が複数出店したことによる影響で空店舗が多く見られるようになった。一方で上層階を賃貸住宅とす
る中高層ビルへの建替えも見受けられる。画地規模にバラツキがあるため需要の中心となる価格帯は見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は規範性のある商業地の取引に基づき適正に試算されており、取引の実体を反映した実証的価格である。収益
価格は建築資材の高騰等から建築コストに見合う賃料収入が見込めないため低位に求められたものと思料する。取引価
格の水準を指標として価格決定されるのが通常であることから、比準価格を中心に収益価格は参考に留め、市場の需給
動向及び単価と総額との関連を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    323,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　長崎 5-10                  　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    325,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 建築費の高騰などの不安要素はあるがコロナ
禍は和らぎ、観光や飲食店も持ち直してきて
おり、都市型マンションに対する需要も依然
として強い。

周辺ではマンション進出が相次ぎ需要の強さ
が見られるが、近隣地域及び周辺商店街は空
店舗が多く見られ商業地としての需要は低迷
している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.6 ％ 0.0 ％
３　試算価格算定内訳 長崎 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４０８

-14		 長崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西8m市道、
中間画地
商業

(90,480)
b ２４０８

-20		 長崎市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北8m市道、
南東6m、角地
商業

(100,480)
c ２４２５

-8		 長崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東6.7m市道
、中間画地
商業

(90,400)
d ２４１２

-11		 長崎市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 北東6m市道、
中間画地
商業

(100,480)
e ２４１０

-3		 長崎市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東6.5m市道
、中間画地
商業

(90,390)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
441,795  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
452,398 		 100
[ 143.1]
316,141 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
332,000 
b (　           ) 
383,540  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  91.8]
421,978 		 100
[ 132.9]
317,515 
333,000 
c (　           ) 
332,372  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 100.0]
354,064 		 100
[ 115.1]
307,614 
323,000 
d (　    234,976) 
335,680  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
340,715 		 100
[ 122.0]
279,275 
293,000 
e (　           ) 
271,354  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
289,817 		 100
[  87.9]
329,712 
346,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.5 交通・接近　  -0.5 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.5 交通・接近　  -0.5 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    325,000 円／㎡]  



長崎 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

15,426,072 
3,243,320 
12,182,752 
11,054,400 
1,128,352 		 （　0.9310）
1,050,496 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     24,430,140 円　　　　（　    112,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
長崎 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 190.00 ＲＣ7 794.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
駐車場整備地区
 100 ％   400 ％   400 ％   218 ㎡     16.2 m x   13.5 m  前面道路：国道     　  27.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は駐車場（自走式６台）、２階は店舗（フロア貸し）、３～７階は住宅（２ＬＤＫ・各階２戸・平均専有面積約４０．５０㎡） ⑦有効率　  67.8 ％
の理由		 地域の標準的な有効率を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 駐車場
154.00 
 
 
 
 		    
   

 2～ 2		 店舗
190.00 
70.0 
133.00 
3,000 
399,000 		 6.0  2,394,000 
0.0  0 

 3～ 7		 住宅
90.00 
90.0 
81.00 
2,000 
162,000 		 1.0  162,000 
2.0  324,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
794.00 
67.8 
538.00 

1,209,000 		 3,204,000 
1,620,000 
⑨年額支払賃料      1,209,000 円　×　12ヶ月　＝　      14,508,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     538.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費の授受は標準的ではない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  18,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,296,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        14,508,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,296,000 円　　×　　       ％　＝　　       725,400 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 15,078,600 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,204,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          30,438 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,620,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         317,034 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      15,426,072 円　　　　（　        70,762 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４０５８２９
　　　　-101		 2,006  
(   2,003) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]
2,011 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,070 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,000 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ２４０５８２９
　　　　-102		 2,537  
(   2,537) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
2,114 
c ２４０５８２９
　　　　-103		 1,649  
(   1,646) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,827 
長崎 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 840,000 円  　　　　    168,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 474,120 円  　　　       15,804,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      165,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,428,000 円  　　　　    168,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       168,000 円  　　　　    168,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       168,000 円  　　　　    168,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,243,320 円　（　　　　　　        14,878 円／㎡）　　（経費率　　  21.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9310    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 168,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 206,000 円／㎡　×　     794.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0658     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0490 ×　 35 ％　＋　0.0600 ×  35 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,054,400 円  
（　　　　　        50,708 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 15,426,072 円      
②総費用 3,243,320 円      
③純収益　①－② 12,182,752 円      
④建物等に帰属する純収益 11,054,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,128,352 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,050,496 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,819 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     24,430,140 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     112,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 長崎 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　長崎市中園町３０番１
 3100000158744-0000
2 　長崎市中園町３０番２
 3100000158745-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
長崎 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
長崎 5-4 長崎県 長崎第１ 氏名  不動産鑑定士　中村　圭吾   TEL.
鑑定評価額 71,100,000 円  １㎡当たりの価格 326,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 250,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 長崎市中園町３０番１外
｢中園町６－２３｣		 ②地積
　(㎡)		 218  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
駐車場整備地区


(100,400)

1.2:1		 店舗

ＳＲＣ2F1B		 中層の店舗ビルが建
ち並ぶ国道沿いの商
業地域		 北東27m国道、背面道 水道、ガス、下水 西浦上

250m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    55 ｍ、西    45 ｍ、南    60 ｍ、北    85 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 長崎市北部の中心的商業地域 街

路		 ２７ｍ国道 交通

施設		 住吉停南方近接

 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 市中心部では長崎駅周辺の整備のほか浦上駅周辺や新大工町の再開発等、今後商業地域間の競争の激化が見込ま
れる。近隣地域周辺ではマンション用地への需要が下支えとなり地価は安定的ないしやや上向きと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    326,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    112,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は市内及び隣接する長与・時津両町の商業地域である。需要層は地場の物販業者等が中心であるが全国的展
開を図るＦＣ店も含まれる。長崎市内では新幹線駅開業に併せた長崎駅周辺の整備、市役所移転、新大工町の再開発、
浦上駅周辺でのスタジアム建設や新ＳＣ進出等で地域間の競争が激化している。一方で近隣地域周辺のマンション用地
の需要は根強くその影響もあり需要は上向きである。需要の中心的な価格帯は規模によりまちまちで見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は市内の近隣商業地域を中心とし、同程度の価格帯の地域の取引事例より求めたもので適切な地価水準は概ね
把握出来たと考える。一方収益価格は周辺地域の賃貸事例を基に試算した。但し、建築費の上昇等で得られた価格は比
準価格に比べ低位となったが止むを得ないと考える。鑑定評価額は現実の取引市場で得られた結果を重視し、周辺の標
準地の価格との均衡を踏まえ、単価と総額との関連性や最近の需要の動向も勘案し比準価格を以って決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    323,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　長崎 5-10                  　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    325,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 数年続いたコロナ禍も収束を迎え、日本経済
、地域経済は安定的に推移しているが、円安
、物価高等の外的要因による不動産需要の多
様化も見られる。

周辺ではマンション進出が相次ぎ同用地に対
する需要の強さが下支えとなっている。商業
背後地の拡大もあって地価は安定から上昇へ
向かっている。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.9 ％ +0.3 ％
３　試算価格算定内訳 長崎 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４２７

-1		 長崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 東27m国道、
中間画地
近商

(90,400)
b ２４３４

-15		 長崎市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東7.5m市道、
北5.5m、角地
商業

(100,400)
c ９２４３４

-18		 長崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西26m国道、
北東4m、
二方路
商業

(100,400)
d ９２４３４

-33		 長崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東27m国道、
北16m、角地
商業

(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
336,098  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
342,820 		 100
[  94.1]
364,315 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
383,000 
b (　    194,228) 
194,228  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
189,137 		 100
[  65.5]
288,759 
303,000 
c (　           ) 
232,502  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
224,752 		 100
[  72.0]
312,156 
328,000 
d (　           ) 
252,675  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
253,166 		 100
[  82.0]
308,739 
324,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -28.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    326,000 円／㎡]  



長崎 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

15,426,072 
3,243,820 
12,182,252 
11,054,400 
1,127,852 		 （　0.9310）
1,050,030 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     24,419,302 円　　　　（　    112,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
長崎 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 190.00 ＲＣ7 794.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
駐車場整備地区
 100 ％   400 ％   400 ％   218 ㎡     16.2 m x   13.5 m  前面道路：国道     　  27.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階（駐車場・前面と背面道路の高低差を利用）２階は店舗、３～７階を共同住宅各２戸（２ＬＤＫ・専有面積、約４０㎡） ⑦有効率　  67.8 ％
の理由		 地域の標準的な有効率
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 駐車場
154.00 
 
 
 
 		    
   

 2～ 2		 店舗
190.00 
70.0 
133.00 
3,000 
399,000 		 6.0  2,394,000 
0.0  0 

 3～ 7		 共同住宅
90.00 
90.0 
81.00 
2,000 
162,000 		 1.0  162,000 
2.0  324,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
794.00 
67.8 
538.00 

1,209,000 		 3,204,000 
1,620,000 
⑨年額支払賃料      1,209,000 円　×　12ヶ月　＝　      14,508,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     538.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費の授受は標準的ではない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  18,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,296,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        14,508,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,296,000 円　　×　　       ％　＝　　       725,400 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 15,078,600 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,204,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          30,438 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,620,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         317,034 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      15,426,072 円　　　　（　        70,762 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４０５３２４
　　　　-1		 1,833  
(   1,833) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[110.0]
2,083 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,070 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,000 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ２４０７１３２
　　　　-1		 2,056  
(   1,972) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,056 
c ２４０８０７９
　　　　-3		 2,043  
(   1,975) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,043 
長崎 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 840,000 円  　　　　    168,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 474,120 円  　　　       15,804,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      165,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,428,000 円  　　　　    168,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       168,000 円  　　　　    168,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       168,000 円  　　　　    168,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,243,820 円　（　　　　　　        14,880 円／㎡）　　（経費率　　  21.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9310    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 168,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 206,000 円／㎡　×　     794.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0658     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0490 ×　 35 ％　＋　0.0600 ×  35 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,054,400 円  
（　　　　　        50,708 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 15,426,072 円      
②総費用 3,243,820 円      
③純収益　①－② 12,182,252 円      
④建物等に帰属する純収益 11,054,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,127,852 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,050,030 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,817 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     24,419,302 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     112,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 長崎 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　長崎市中園町３０番１
 3100000158744-0000
2 　長崎市中園町３０番２
 3100000158745-0000
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備考