別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
長崎 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
長崎 5-1 長崎県 長崎第１ 氏名  不動産鑑定士　児島　雅彦   TEL.
鑑定評価額 80,000,000 円  １㎡当たりの価格 437,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 320,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 長崎市油屋町５５番１
｢油屋町１－１４｣		 ②地積
　(㎡)		 183  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,500)

1:3		 店舗

ＲＣ7F1B		 飲食店、小売店舗等
が建ち並ぶ商業地域
 南西22m市道、背面道 水道、ガス、下水 長崎

1.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    60 ｍ、南    60 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 中高層店舗事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２２ｍ市道 交通

施設		 思案橋停北東方近接

 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 飲食店を含む店舗ビル等が建ち並ぶ電車通りの商業地域で、周辺地域におけるマンション用地等の需要は強い。
飲食店街への客足も回復しており、需要は回復傾向にある。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    437,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    207,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は電車通りの比較的高度利用が可能な商業地域の圏域である。需要者の中心は資本力を有する個人・企業等
である。店舗ビル、事務所ビルとしての需要は強くないが、市中心部の都市型分譲マンションの需要は根強い。飲食店
が多い近隣地域はコロナ禍において一時的に需要減退したが、現在においては需要は回復している。取引される価格帯
はまちまちで需要の中心となる価格帯は見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は事例適格要件を具備した事例より試算されており信頼性が高い。収益価格は、投下資本にみあう純収益を得
られず、比準価格に対して低位に試算されたものと思料する。以上から、取引の実態を反映した比準価格を採用し、収
益価格は参考にとどめ、周辺標準地との検討を踏まえ、市場の需給動向及び単価と総額を再吟味のうえ、鑑定評価額を
上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    422,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 日本経済は安定的に推移しているが、円安、
物価高、長期金利上昇等、先行きに関しては
マイナス要因も窺える。


飲食店街の景気は回復基調にあり、周辺地域
におけるマンション用地等の需要は根強く、
地価は上昇傾向を強めている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 長崎 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４０８

-14		 長崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西8m市道、
中間画地
商業

(90,480)
b ２４１２

-11		 長崎市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 北東6m市道、
中間画地
商業

(100,480)
c ２４２５

-8		 長崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東6.7m市道
、中間画地
商業

(90,400)
d ２４２６

-23		 長崎市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東3.5m市道
、中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,240)
e ２４３４

-2		 長崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南6m市道、
中間画地
１住居

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
441,795  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
452,398 		 100
[ 100.8]
448,808 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
471,000 
b (　    234,976) 
335,680  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
340,715 		 100
[  87.9]
387,617 
407,000 
c (　           ) 
332,372  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 100.0]
354,064 		 100
[  83.4]
424,537 
446,000 
d (　    185,142) 
370,284  		 100
[ 100.0]		 [ 103.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
381,763 		 100
[  79.5]
480,205 
504,000 
e (　           ) 
324,301  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
324,613 		 100
[  80.4]
403,748 
424,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -0.5 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.5 交通・接近　  -0.5 環境　　　　  -7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -0.5 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.5 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.5 交通・接近　  -0.5 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.5 交通・接近　  -1.5 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    437,000 円／㎡]  



長崎 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

20,292,808 
4,591,000 
15,701,808 
13,949,600 
1,752,208 		 （　0.9310）
1,631,306 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     37,937,349 円　　　　（　    207,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
長崎 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
高層店舗事務所 125.00 ＲＣ7 875.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   500 ％   500 ％   183 ㎡      8.0 m x   22.0 m  前面道路：市道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～３階店舗、４階以上事務所の高層ビルを最有効使用と判定した ⑦有効率　  80.0 ％
の理由		 高層ビルとして標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
125.00 
80.0 
100.00 
3,800 
380,000 		 5.0  1,900,000 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
125.00 
80.0 
100.00 
2,600 
260,000 		 3.0  780,000 
0.0  0 

 3～ 3		 店舗
125.00 
80.0 
100.00 
2,350 
235,000 		 3.0  705,000 
0.0  0 

 4～ 7		 事務所
125.00 
80.0 
100.00 
2,250 
225,000 		 3.0  675,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
875.00 
80.0 
700.00 

1,775,000 		 6,085,000 
0 
⑨年額支払賃料      1,775,000 円　×　12ヶ月　＝　      21,300,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     700.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費の授受は標準的ではない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        21,300,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,065,000 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 20,235,000 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,085,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          57,808 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      20,292,808 円　　　　（　       110,890 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４０５８２９
　　　　-1		 2,810  
(   2,803) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
2,555 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,356 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,350 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ２４０６５１７
　　　　-1		 2,167  
(   2,159) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,167 
c ２４０７３６２
　　　　-3		 2,098  
(   2,093) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
2,331 
長崎 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,060,000 円  　　　　    212,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 639,000 円  　　　       21,300,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      666,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,802,000 円  　　　　    212,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       212,000 円  　　　　    212,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       212,000 円  　　　　    212,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　計上しない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,591,000 円　（　　　　　　        25,087 円／㎡）　　（経費率　　  22.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9310    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 212,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 235,000 円／㎡　×　     875.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0658     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0490 ×　 35 ％　＋　0.0600 ×  35 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 13,949,600 円  
（　　　　　        76,227 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 20,292,808 円      
②総費用 4,591,000 円      
③純収益　①－② 15,701,808 円      
④建物等に帰属する純収益 13,949,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,752,208 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,631,306 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,914 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     37,937,349 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     207,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 長崎 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　長崎市油屋町５５番１
 3100000007040-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
長崎 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
長崎 5-1 長崎県 長崎第１ 氏名  不動産鑑定士　荒川　千洋   TEL.
鑑定評価額 80,000,000 円  １㎡当たりの価格 437,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 320,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月23日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 長崎市油屋町５５番１
｢油屋町１－１４｣		 ②地積
　(㎡)		 183  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,500)

1:3		 店舗

ＲＣ7F1B		 飲食店、小売店舗等
が建ち並ぶ商業地域
 南西22m市道、背面道 水道、ガス、下水 長崎

1.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    60 ｍ、南    60 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 中高層店舗事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２２ｍ市道 交通

施設		 思案橋停北東方近接

 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 飲食店や小売店舗等が建ち並ぶ地域であるがコロナ禍からの回復は速く、最近では周辺にマンションの進出が目
立つなど需要は強まっており、今後も暫くは地価の上昇が見込まれると予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    437,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    200,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は長崎市中心部及びその周辺に位置する比較的集客力の強い商業地域である。需要者は資本力のある地場企
業やマンション業者が中心で全国展開の企業も多い。近隣地域は飲食店や小売店舗等が中心の地域で、コロナ禍で一旦
落ち込んだ街の賑いは順調に回復している。加えて市中心部は長崎駅周辺に留まらず、広域的にマンション用地の需要
に支えられ地価は上昇傾向で推移している。取引価格は規模によりまちまちで中心となる価格帯は見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は類似の商業地の最近の取引事例から求めたもので対象標準地の地価水準は概ね適正に把握し得たと考える。
一方収益価格は周辺地域の賃貸事例を基に試算した。但し、建築費の上昇等もあり得られた価格は比準価格に比べ低位
となったが止むを得ないと考える。鑑定評価額は現実の取引市場で得られた結果を重視し、周辺の標準地等の価格との
均衡を踏まえ、単価と総額との関連性や最近の需要の動向も勘案し比準価格を以って決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    422,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市場でのコロナ禍の影響は既に認められない
が、住宅地・商業地共に以前と変わらず地域
間の需要の強弱は鮮明で地価の二極化傾向は
継続している。

県内随一の飲食店街の隣接地域で、小売店の
ほか飲食店も多い事に加え、都心部のマンシ
ョン用地の需要も強まっており地価は上昇傾
向にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 長崎 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０

-5		 長崎市

 底地


   
（　          ） 		 長方形 南西8m市道、
中間画地
商業

(90,480)
b ２４１０

-11		 長崎市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北11m市道、
東7.5m、角地
商業

(100,600)
c ２４１２

-11		 長崎市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 北東6m市道、
中間画地
商業

(100,480)
d ２４１２

-12		 長崎市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西7m市道、
中間画地
商業

(100,500)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　    589,147) 
589,147  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
600,930 		 100
[ 147.9]
406,308 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
427,000 
b (　           ) 
641,000  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
622,686 		 100
[ 153.7]
405,131 
425,000 
c (　    234,976) 
335,680  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
340,715 		 100
[  82.3]
413,991 
435,000 
d (　    395,767) 
660,000  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
669,900 		 100
[ 160.3]
417,904 
439,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +54.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -0.5 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +53.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.5 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.5 交通・接近　  -0.5 環境　　　　 -13.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -0.5 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +67.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    437,000 円／㎡]  



長崎 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

20,212,713 
4,570,380 
15,642,333 
13,949,600 
1,692,733 		 （　0.9310）
1,575,934 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     36,649,628 円　　　　（　    200,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
長崎 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
高層店舗事務所 125.00 ＲＣ7 875.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   500 ％   500 ％   183 ㎡      8.0 m x   22.0 m  前面道路：市道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 高層の店舗（１～３階）、事務所（４階以上）ビルを想定 ⑦有効率　  80.0 ％
の理由		 店舗事務所ビルとして標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
125.00 
80.0 
100.00 
3,750 
375,000 		 5.0  1,875,000 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
125.00 
80.0 
100.00 
2,550 
255,000 		 3.0  765,000 
0.0  0 

 3～ 3		 店舗
125.00 
80.0 
100.00 
2,340 
234,000 		 3.0  702,000 
0.0  0 

 4～ 7		 事務所
125.00 
80.0 
100.00 
2,260 
226,000 		 3.0  678,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
875.00 
80.0 
700.00 

1,768,000 		 6,054,000 
0 
⑨年額支払賃料      1,768,000 円　×　12ヶ月　＝　      21,216,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     700.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費の授受は標準的ではない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        21,216,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,060,800 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 20,155,200 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,054,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          57,513 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      20,212,713 円　　　　（　       110,452 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４０７３６２
　　　　-3		 2,098  
(   2,093) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
2,331 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,346 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,340 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ２４０６５１６
　　　　-3		 4,924  
(   4,916) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[130.0]		 100
[110.0]		 100
[140.0]
2,460 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
長崎 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,060,000 円  　　　　    212,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 636,480 円  　　　       21,216,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      647,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,802,000 円  　　　　    212,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       212,000 円  　　　　    212,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       212,000 円  　　　　    212,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　計上しない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,570,380 円　（　　　　　　        24,975 円／㎡）　　（経費率　　  22.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9310    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 212,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 235,000 円／㎡　×　     875.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0658     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0490 ×　 35 ％　＋　0.0600 ×  35 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 13,949,600 円  
（　　　　　        76,227 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 20,212,713 円      
②総費用 4,570,380 円      
③純収益　①－② 15,642,333 円      
④建物等に帰属する純収益 13,949,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,692,733 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,575,934 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,612 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     36,649,628 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     200,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 長崎 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　長崎市油屋町５５番１
 3100000007040-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
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