別記様式第二 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出 長崎 3-1　宅地見込地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長崎 3-1 長崎県 長崎第１ 氏名  不動産鑑定士　中村　圭吾   TEL.

鑑定評価額 7,030,000 円  １㎡当たりの価格 8,280 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 市比準 (3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番 長崎市松原町２２９５番１内 ②地積(㎡) 849  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給 処理施 設状況 ⑧主要な交通施設との 　接近の状況 １低専 (50,100) （その他） 不整形 1.5:1 田 周辺が開発されつつある宅地見込地地域 南西1m道路 水道、下水 肥前古賀 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東  150 ｍ、西  150 ｍ、南   50 ｍ、北   80 ｍ ②標準的使用 転換後・造成後、戸建住宅地向き宅地見込地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   40.0 ｍ、奥行　約　　   25.0 ｍ、規模　　      1,000 ㎡程度、形状　不整形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 道 路 １ｍ道路 交通 施設 ＪＲ肥前古賀駅南方 400m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の 　将来予測 東部地区で相次いだ住宅団地の開発・分譲による住宅地の供給過剰状態は解消している。周辺地域ではミニ開発 も散見され地価は底値圏にある。周辺住宅地の地価上昇に伴い、開発素地も若干の上昇傾向にある。 (3)最有効使用の判定 転換後・造成後、戸建住宅地向き宅地見込地 (4)対象標準地 　の個別的要 　因 土地の形状等　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用 取引事例比較法 比準価格　　　　　      8,280 円／㎡ 控除法 控除後価格　　　　      7,740 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は長崎市及び隣接する長与町、時津町、諫早市の宅地に転換されつつある地域である。需要者の中心は地場 の開発業者が中心となるものと思料される。長崎市東部地区の大型住宅団地の開発分譲はほぼ完了しており、現在はミ ニ開発分譲が中心である。対象地は都心までやや遠いため開発素地としての需要はやや弱い。取引される価格帯はまち まちで需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　 ・検証及び鑑定 　 評価額の決定の 　 理由 比準価格は市場性を反映した実証的な価格である。控除後価格は、対象地を中心に住宅団地の開発造成、分割分譲を想 定して求めた価格である。投資採算性の観点から求められたデベロッパーサイドの価格であり、想定される市場参加者 を考慮すると重要ではあるが、試算の過程に想定事項が多い点に難がある。以上から、比準価格を標準に、控除後価格 も参考とし、さらに市場の需給動向及び単価と総額を再吟味のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等 ①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地等番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 画地　　　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他　　　　　　　　        [前年標準地等の価格] 　　　　　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100              イ 対 象 標 準 地 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　      8,270 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　  +0.1 ％／年間 ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住宅地に対するコロナ禍の影響はほとんどなく、開 発素地への影響もない。需要の多寡は住環境、利便 性に左右され二極化している。 地域要因に特別な変動要因はない。周辺でミニ開発 は散見されるが、都心に遠く、需要はやや弱い。地 価は長期化した下落によりほぼ底値圏にある。 個別的要因に変動要因はない。 地域要因の比較 交通・接近　　　　　　        環境　　　　　　　　　        宅地造成　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他