令和6年1月12日　提出 長崎 -62　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長崎 -62 長崎県 長崎第１ 氏名  不動産鑑定士　井崎　嘉幸   TEL.

鑑定評価額 2,490,000 円  １㎡当たりの価格 11,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.6 倍  (2)実地調査日 令和5年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長崎市四杖町４７５番 ②地積 　(㎡) 211   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 等が混在する高台の 住宅地域 南西3.5m道路 水道、下水 浦上 13.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ３．５ｍ道路 交通 施設 式見地域センター前停 北西方 1.4km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 山間部の住宅地域で、法令上の規制に加えて街路・交通接近条件等に劣るため、従来から宅地需要は極めて弱い 。地価は下落傾向にあり、今後ともこの傾向は続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は長崎市内及び隣接町の市街化調整区域、非線引都市計画区域、都市計画区域外に存する住宅地域一円。需 要者の中心は地縁性を有する者や近隣地域及びその周辺地域の居住者である。地縁性の強い地域で従来から宅地需要は 極めて弱く、需要を喚起する要因も見当たらず地価は下落傾向が続いている。需要の中心となる価格帯は、取引が極め て少なく見い出すのが困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内の類似地域及びその周辺地域に存する事例を採用し、規範性を検討して求めており市場の実態 を反映し得たと判断する。収益価格は賃貸市場が熟成しておらず試算しなかった。近隣地域は居住の快適性が重視され る地域で取引価格の水準を指標に価格決定されることが通常であるため鑑定評価額の決定に当たっては、比準価格を標 準に市場の需給動向を考慮し単価と総額との関連にも留意し、かつ下記価格との検討を踏まえて上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長崎 -61                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     19,200 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [100.0] 100 [161.8] [100.0] 100 11,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 宅地需要は回復傾向にあるが車両通行不能地 域や斜面地等は低迷しており地価の二極化が 進んでいる。建築費の高騰、人手不足感等か ら先行き不透明。 地域の現況に特段の変化はない。地縁性の強 い地域で宅地需要は極めて弱い。需要を喚起 する要因も見当たらず地価は下落傾向が続い ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.5 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +55.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％