令和6年1月12日　提出 長崎 -59　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長崎 -59 長崎県 長崎第１ 氏名  不動産鑑定士　宮崎　英樹   TEL.

鑑定評価額 5,150,000 円  １㎡当たりの価格 36,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長崎市西泊町１７８番 ｢西泊町１５－１５｣ ②地積 　(㎡) 142   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 土砂災害警戒区域 (70,160) 台形 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 臨海工業地域に近い 住宅地域 北東3.9m市道 水道、ガス、下水 長崎 4.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   190 ｍ、西    40 ｍ、南     0 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　３ ．９ｍ市道 交通 施設 西泊停北西方 300m 法令 規制 １住居 (70,160) 準防  土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 周囲を山に囲まれた比較的狭い範囲の既成住宅地域で、周辺に店舗が少なく、傾斜地であること等から人気は低 い。需要は弱いが車輌通行可能であることから地価は底値圏に近づきつつあると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は長崎市中西部地区を中心に都心への通勤距離が同程度の住宅地域の圏域。需要者の中心は長崎市居住者が ほとんどを占める。近隣地域は利便施設等への接近性が劣る既存の住宅地域で需要は弱く、併せて、三方を山に囲まれ た谷に位置し地域の面的な広がりも期待できない。取引の中心となる価格帯は土地は１５０㎡で５５０万円程度、新築 戸建物件は２５００万円程度と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は画地規模が小さく経済合理的な賃貸経営が困難であるため、収益還元法は非適用が相当と判断した。快適 性、利便性が価格形成上のウェートが高い住宅地域であり、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的で あることから、比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、市場の需給動向及び単価と総額を再吟味のうえ、鑑 定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長崎 -48                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     54,100 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [146.0] [101.0] 100 36,000  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 高価格帯の住宅地に対する需要は強いが低価 格帯の需要は弱いという２極化が進んでいる 中、建築費の高騰により土地価格を抑える動 きが見られる。 既存の住宅地域で、地域要因に特段の変化は ない。住民の高齢化が進んでいることもあっ て、需要はさほど強くない状態が続いている 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +35.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％