別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
長崎 -57　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
長崎 -57 長崎県 長崎第１ 氏名  不動産鑑定士　井崎　嘉幸   TEL.
鑑定評価額 4,140,000 円  １㎡当たりの価格 25,100 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月24日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 長崎市西海町字江崎１７５５番２８３
 ②地積
　(㎡)		 165  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 
(70,200)

（その他）

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅が建ち並ぶ
大規模住宅団地
 北西9m市道 水道、ガス、下水 道ノ尾

12.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    70 ｍ、南   120 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 戸建住宅が建ち並ぶ大規模住
宅団地		 街

路		 基準方位　北　　９
ｍ市道		 交通

施設		 江崎停南方近接

 法令

規制		 （都） 
(70,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 琴海地区の熟成した大型住宅団地で、市中心部への利便性は劣るが、景気回復基調の中、値頃感も加わり宅地需
要は回復傾向にある。地価は横這い～上昇傾向にあり、この傾向は当分の間続くものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +0.5
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,100 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主として長崎市琴海地区であるが、広域的には地価水準の類似した市内全域及び周辺市町の住宅地域であ
る。需要者の中心は同一需給圏の居住者であり圏外からの転入者は少ない。近隣地域は時津町に近接する大型住宅団地
で市中心部から遠隔で利便性に劣るため需要は低迷していたが近年の景気回復基調の中、値頃感もあり需要は回復傾向
にある。中心となる価格帯は、標準的規模の更地で４６０万円程度、新築戸建物件で２６００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は採用事例の規範性を十分に検討して求めており市場の取引実態を反映した価格が得られたと判断する。収益
価格は賃貸市場が未熟成のため試算しなかった。近隣地域は居住の快適性が重視され、取引価格を指標に価格決定され
るのが通常であるため鑑定評価額の決定に当たっては、比準価格を標準に市場の需給動向を考慮し単価と総額との関連
にも留意し、かつ下記代表標準地との検討を踏まえて上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　長崎 -38                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     20,400 円／㎡		 [ 99.5]
100		 100
[102.0]		 100
[ 79.8]		 [100.5]
100		 25,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     25,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 宅地需要は回復傾向にあるが車両通行不能地
域や斜面地等は低迷しており地価の二極化が
進んでいる。建築費の高騰、人手不足感等か
ら先行き不透明。

郊外の大型住宅団地で特別の変動要因はない
。景気回復基調の中、値頃感も加わり需要は
回復傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　 -12.5
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  -6.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 長崎 -57　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４０８

-12		 長崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 西5m市道、
中間画地
（都） 

(70,200)
b ２４１３

-8		 西彼杵郡時津町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6.2m町道
、中間画地
準工

(60,200)
c ２４１１

-21		 長崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南6m市道、
南西6m、角地
１低専

(60,100)
d ９２４０８

-54		 長崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東8m市道、
中間画地
（都） 

(70,200)
e ２４０８

-13		 長崎市

 底地


   
（　          ） 		 長方形 北5m市道、
西5m、準角地
（都） 

(80,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
21,719  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.9]
23,941 		 100
[  95.1]
25,175 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +0.5

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.5]
　　　　 100
25,300 
b (　           ) 
39,954  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.5]
38,707 		 100
[ 155.2]
24,940 
25,100 
c (　           ) 
30,087  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.1]
28,458 		 100
[ 114.7]
24,811 
24,900 
d (　           ) 
15,251  		 100
[ 100.0]		 [  98.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
15,053 		 100
[  62.3]
24,162 
24,300 
e (　     12,960) 
20,000  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  68.0]
29,588 		 100
[ 117.0]
25,289 
25,400 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.5 交通・接近　  -1.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -9.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.5 交通・接近　  -1.5 環境　　　　 +60.0
画地　　　　  +2.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.5 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　 -10.5 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.5 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　 -32.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     25,100 円／㎡]  



長崎 -57　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 戸建住宅用に開発された郊外の住宅団地内にあり、賃貸市場が未成熟なため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 長崎 -57　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　長崎市西海町字江崎１７５５番２８３
 3109000222045-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
長崎 -57　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
長崎 -57 長崎県 長崎第１ 氏名  不動産鑑定士　荒川　千洋   TEL.
鑑定評価額 4,160,000 円  １㎡当たりの価格 25,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月23日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 長崎市西海町字江崎１７５５番２８３
 ②地積
　(㎡)		 165  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 
(70,200)

（その他）

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅が建ち並ぶ
大規模住宅団地
 北西9m市道 水道、ガス、下水 道ノ尾

12.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    70 ｍ、南   120 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 低層の戸建住宅が建ち並ぶ大
規模な住宅団地		 街

路		 基準方位　北、　９
ｍ市道		 交通

施設		 江崎停南方近接

 法令

規制		 （都） 
(70,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 郊外の大型住宅団地で都心からはかなり離れるが、隣接する時津町の地価上昇による相対的な値頃感等により一
定の需要が認められる。地価は底値を打ったものと見られ今後は緩やかながら上向きと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +0.5
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は長崎市北部から琴海地区・長与・時津両町を中心とする地価水準が同程度の住宅地域である。需要の中心
は同一需給圏内の第１次取得層である。長崎市中心部からは遠いものの商業施設や教育施設等は揃っており、通常の生
活に必要なインフラは整っている。隣接する時津町では路線商業地域の充実等で宅地需要が増し地価が上昇した結果、
近隣地域には相対的な値頃感が認められる。土地は４百万円台、新築戸建は２千万円台半ばが需要の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は主に戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域の取引事例から試算した価格で住宅団地である近隣地域の市場性を実証的
に反映した価格であると考える。一方、収益価格は近隣地域が住宅団地で賃貸市場が未成熟であり、経済合理的な賃貸
経営が見込めない事や収益性よりも居住の快適性が重視される地域である事を考慮し試算を断念した。そこで鑑定評価
額は、最近の不動産市場の動向や、代表標準地の価格との均衡を踏まえ、比準価格を以って上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　長崎 -38                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     20,400 円／㎡		 [ 99.5]
100		 100
[102.0]		 100
[ 79.5]		 [100.5]
100		 25,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     25,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市場でのコロナ禍の影響は既に認められない
が、住宅地・商業地共に以前と変わらず地域
間の需要の強弱は鮮明で地価の二極化傾向は
継続している。

大型住宅団地で熟成の程度が高く、特別な変
動要因は見られない。都心から距離があるの
で需要が強い訳ではないが、底値は脱したも
のと見られる。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　 -10.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 長崎 -57　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４０８

-12		 長崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 西5m市道、
中間画地
（都） 

(70,200)
b ２４１１

-1		 長崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西6m市道、
東12m、
二方路
２低専

(60,80)
c ２４１１

-10		 長崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 西12.5m道路、
東6m、北1.5m、
三方路
（都） 

(70,200)
d ２４１２

-17		 長崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西5m私道、
北東3.5m、
南西4.5m、
三方路
（都） 

(80,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
21,719  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.9]
23,941 		 100
[  95.4]
25,095 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +0.5

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.5]
　　　　 100
25,200 
b (　           ) 
26,181  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.5]
25,776 		 100
[ 106.5]
24,203 
24,300 
c (　           ) 
19,347  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.1]
22,598 		 100
[  90.2]
25,053 
25,200 
d (　           ) 
15,794  		 100
[ 100.0]		 [  99.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
15,196 		 100
[  60.2]
25,243 
25,400 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -3.5 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  -9.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  +3.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　 -14.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -34.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     25,200 円／㎡]  



長崎 -57　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  適切な造成事例を把握できなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 自己使用主体の戸建住宅団地で賃貸需要が乏しく賃貸市場は熟成していないことから非適用が相当と判断した。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 長崎 -57　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　長崎市西海町字江崎１７５５番２８３
 3109000222045-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考