令和6年1月15日　提出 長崎 -55　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長崎 -55 長崎県 長崎第１ 氏名  不動産鑑定士　児島　雅彦   TEL.

鑑定評価額 14,400,000 円  １㎡当たりの価格 68,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長崎市城山台２丁目２３７番１００ ｢城山台２－１０－２１｣ ②地積 　(㎡) 211   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 東6m市道 水道、ガス、下水 浦上 3.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西   150 ｍ、南   250 ｍ、北   190 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 城山台北口停北東方 300m 法令 規制 １低専 (50,100) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 高台の住宅団地であり、商業モールと近い事、市中心部への接近性が比較的良好であること、平坦地での地価上 昇の波及効果もあり、地価は緩やかに上昇すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     68,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は長崎市内にあって、大・中型住宅団地の存する圏域である。需要者は圏域内の個人等である。景気の回復 に伴い、市中心部のマンション需要の過熱により、住宅団地への需要も回復傾向を強めている。近隣地域の高台の住宅 地域においてもその傾向は顕著に表れている。商業施設への接近性及び住環境が良好であるため、地価は上昇傾向にあ る。需要の中心は土地は１，５００万円程度、新築戸建で５，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は事例適格要件を具備した事例より試算されており信頼性は高い。近隣地域は戸建住宅からなる住宅団地で、 自己使用の戸建住宅が殆どで賃貸市場は成熟していないことから、収益還元法は非適用が相当と判断した。快適性、利 便性をもとに価格形成されることが一般的な住宅地域であることから、比準価格を採用することとし、前年標準価格と の検討も踏まえ、さらに市場の需給動向、単価と総額との関連等も総合的に勘案して、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     66,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 日本経済は安定的に推移しているが、円安、 物価高、長期金利上昇等、先行きに関しては マイナス要因も窺える。 やや傾斜の強い高台の住宅団地であるが、商 業モール等の接近性もよく、需要は強く、地 価は回復基調を強めている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.0 ％  ％