令和6年1月12日　提出 長崎 -52　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長崎 -52 長崎県 長崎第１ 氏名  不動産鑑定士　荒川　千洋   TEL.

鑑定評価額 4,260,000 円  １㎡当たりの価格 30,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長崎市手熊町３３１番８外 ②地積 　(㎡) 142   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,160) 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ郊外の既成住宅地 域 北3.5m市道、東側道 水道、下水 長崎 11.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    50 ｍ、南    10 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　　３ ．５ｍ市道 交通 施設 手熊停北西方 100m 法令 規制 １住居 (70,160) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅のほか農・漁家住宅も見られる住宅地域である。元々、前は海・後は山の小規模な集落であったが街路 整備でやや利便性が向上した。しかし孤立した地域で地縁的選好性も強く今後も地価は下落と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は長崎市西部を中心に市内全域及び隣接町の農・漁家集落を含む住宅地域である。需要者の中心は地縁的選 好性が強い地域であるため、地域に何らかの関係を有する者が中心でそれ以外の転入者は少ない。元々は小さな農・漁 家集落を基礎としている事もあり地域的な広がりに欠け、住民の高齢化や人口減少もあって宅地需要は弱く、周辺での 開発の動きも殆ど見られない。このため不動産の取引も低調で需要の中心となる価格帯は見出し難い状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は信頼性の高い取引事例より求めたもので実証的と考える。一方、収益価格は賃貸需要自体が殆ど無く市場が 成立していないのが実状である事を考慮しやむを得ず試算を断念した。近隣地域周辺では土地取引に当たって市場が閉 鎖的で地縁的選好性が強いため、過去の取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的である。そこで鑑定評 価額は代表標準地との検討を踏まえ、市場の需給動向の推移及び単価と総額の関係を考慮して上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長崎 -38                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,400 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [102.0] 100 [ 66.6] [101.0] 100 30,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市場でのコロナ禍の影響は既に認められない が、住宅地・商業地共に以前と変わらず地域 間の需要の強弱は鮮明で地価の二極化傾向は 継続している。 地域要因に特別の変動要因は見られない。一 般住宅も見られるが漁家集落を基礎とし地縁 的選好性が強い。過疎・高齢化の進行で需要 は弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -0.5 環境　　　　　　 -31.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％