令和6年1月12日　提出 長崎 -50　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長崎 -50 長崎県 長崎第１ 氏名  不動産鑑定士　井崎　嘉幸   TEL.

鑑定評価額 6,980,000 円  １㎡当たりの価格 35,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和5年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長崎市鳴見台１丁目１７７７番 ｢鳴見台１－１２－１５｣ ②地積 　(㎡) 195   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 東6m市道 水道、ガス、下水 道ノ尾 6.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    40 ｍ、南    80 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 光風台停南西方 180m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 地域の現況に特段の変化はない。景気回復基調の中、宅地需要は徐々に回復しており高額の取引も見られる。地 価はやや上昇傾向にあり、この傾向は当分の間続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市北西部に位置する価格低位～中位帯の住宅地域。需要者は市内在住の一次取得者層が中心であるが、市 外からの転入者も見込まれる。近隣地域は郊外の大型住宅団地内に存し、競合する周辺の新興住宅団地による過剰な宅 地供給の影響を受けて取引は低迷してきたが景気回復基調の中、需要は回復傾向にあり地価は上昇傾向にある。需要の 中心となる価格帯は標準的規模の更地で７２０万円前後、新築戸建物件で３０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は採用事例の規範性を十分に検討して求めており市場の実態を反映し得たと判断する。収益価格は戸建ての自 己使用建物が殆どで賃貸市場が未成熟なため試算しなかった。近隣地域は居住の快適性が重視され、取引価格を指標に 価格決定されるのが通常であることから鑑定評価額の決定に当たっては、比準価格を標準に市場の需給動向を考慮し単 価と総額との関連にも留意し、かつ下記代表標準地との検討を踏まえて上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長崎 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     62,400 円／㎡ [101.6] 100 100 [101.0] 100 [177.8] [102.0] 100 36,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 宅地需要は回復傾向にあるが車両通行不能地 域や斜面地等は低迷しており地価の二極化が 進んでいる。建築費の高騰、人手不足感等か ら先行き不透明。 地域の現況に特段の変化はない。景気回復基 調の中、宅地需要は徐々に回復しており高額 の取引も散見される。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  -2.5 環境　　　　　　 +90.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.6 ％  ％