令和6年1月12日　提出 長崎 -48　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長崎 -48 長崎県 長崎第１ 氏名  不動産鑑定士　板山　昌治   TEL.

鑑定評価額 11,100,000 円  １㎡当たりの価格 54,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長崎市木鉢町１丁目１０９番５３ ②地積 　(㎡) 205   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南6m市道 水道、ガス、下水 長崎 5.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南   150 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　６ｍ 市道 交通 施設 木鉢公民館前停南方 450m 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 平坦な区画整然とした住宅団地で、今後も現在の住環境が継続されるものと予測する。建替時期に達した建物が 多く取引の動きは弱い。地価は底値圏に達しており、今後は横這いから若干の上昇で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     54,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は長崎市西部地区を中心として都心距離が同程度の地区にも及ぶ。需要層は市内居住の一次取得層が中心で ある。元々は漁家集落から周辺の開発により発展した地域であるが、高台の大型団地「みなと坂」を中心に小規模なミ ニ開発分譲もあって一定の地価水準が形成されている。取引は低調な状況が続いており地価も横ばい程度で推移してい る。需要の中心価格帯は土地は標準規模で１１００万円程度、新築戸建３５００万～４０００万円程度と見込まれる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は市場性を反映した実証的な価格である。収益価格は対象地が低層戸建住宅中心の区画整然とした住宅地域に 存し、自己使用がほとんどであり賃貸市場が未成熟のため試算を見送った。居住の快適性、利便性が価格形成上のウェ ートが高く、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であるため、比準価格を標準に、周辺の公示地等 の均衡を考慮し、さらに市場の需給動向の推移及び単価と総額を再吟味のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     54,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人件費上昇や資源高などにより新築・中古住 宅とも全体的に価格上昇がみられる。需要の 多寡は街路条件や住環境や利便性等により二 極化している。 地域の状況に特段の変動要因はない。需要の 回復は遅れており、背後の大型分譲団地の売 れ行きも過去と概ね同じペースで推移してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％