令和6年1月12日　提出 長崎 -45　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長崎 -45 長崎県 長崎第１ 氏名  不動産鑑定士　荒川　千洋   TEL.

鑑定評価額 3,500,000 円  １㎡当たりの価格 16,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和5年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長崎市樫山町１８７４番１外 ②地積 　(㎡) 207   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 不整形 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に農家 住宅が混在する住宅 地域 南西4m市道 水道、下水 道ノ尾 14.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    20 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 樫山停北方 150m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 長崎市北西部の農家集落地域であるが隣接地区とはかなり離れており地域的には孤立している。このため市場は 閉鎖的であり地縁的選好性が強い一方で、過疎・高齢化で需要は弱く今後も地価下落が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね長崎市北西部及び西部が中心であるが、広域的には市内全域の集落地域的な色彩が強い地域が中心と なる。需要者の中心は同一需給圏内の居住者にほぼ限定されるものの、地縁的選好性が強い事もあり市場は閉鎖的であ る。商業施設等へはかなりの距離があり利便性に恵まれない立地条件である上に、住民の高齢化や人口の減少により宅 地への需要は低迷している。取引そのものが殆ど無く需要の中心となる価格帯も見いだせないのが実状である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は信頼性の高い取引事例より求めたもので実証的と考える。一方、収益価格は賃貸需要自体が殆ど無く市場が 成立していないのが実状である事を考慮しやむを得ず試算を断念した。近隣地域周辺では土地取引に当たって市場が閉 鎖的で地縁的選好性が強いため、過去の取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的である。そこで鑑定評 価額は代表標準地との検討を踏まえ、市場の需給動向の推移及び単価と総額の関係を考慮して上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長崎 -38                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,400 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [102.0] 100 [120.5] [102.5] 100 16,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市場でのコロナ禍の影響は既に認められない が、住宅地・商業地共に以前と変わらず地域 間の需要の強弱は鮮明で地価の二極化傾向は 継続している。 地域要因に目立った変動はない。地縁的選好 性が強い地域で市場は閉鎖的な一方、高齢化 ・過疎化の進行で需要は非常に弱い状況が続 いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +23.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％