令和6年1月15日　提出 長崎 -42　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長崎 -42 長崎県 長崎第１ 氏名  不動産鑑定士　三浦　純一   TEL.

鑑定評価額 8,850,000 円  １㎡当たりの価格 44,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長崎市女の都４丁目１５５７番１４ ｢女の都４－１９－１１｣ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 高台の住宅地域 西4m市道 水道、ガス、下水 道ノ尾 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   150 ｍ、南   120 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 西崎団地中央停南東方 230m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 長崎市北部郊外に存する既成住宅団地で、地域に特別な変化は見られない。周辺住宅団地に対する相対的割安感 があり、需要はやや低調であるが、地価はやや上昇傾向で推移していくものと思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は長崎市内にあって、住宅団地の存する圏域である。需要者の中心は長崎都市圏在住の一次取得者層である が、同一需給圏外からの転入者も見られる。開発時期が古い長崎市北部の住宅団地で、周辺住宅団地に対し品等は劣る ものの、相対的割安感から地価は底値圏を脱したものと思料する。需要の中心価格帯は土地が２００㎡程度で９００万 円前後、新築の戸建物件が２７００万円前後の取引が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は市場性を反映した説得力を有する価格である。近隣地域は長崎市北部の住宅団地内にあり、自己使用の戸建 住宅が殆どで、賃貸需要が乏しく、経済合理性に見合う建物想定も困難であり、収益還元法は適用を見送った。以上よ り、居住の快適性・利便性を重視する住宅地域であるため比準価格を妥当と認め、代表標準地等との検討を踏まえ、単 価と総額との関連性にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長崎 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     62,400 円／㎡ [101.6] 100 100 [101.0] 100 [142.2] [101.0] 100 44,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     44,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 長崎県の景気は緩やかに回復している。個人 消費は、一部に物価上昇の影響がみられるも のの緩やかに回復しており、観光も回復が続 いている。 長崎市北部郊外の開発時期が古い住宅団地で 、周辺住宅団地に対する相対的割安感がある 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +38.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％  ％