令和6年1月15日　提出 長崎 -31　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長崎 -31 長崎県 長崎第１ 氏名  不動産鑑定士　児島　雅彦   TEL.

鑑定評価額 14,400,000 円  １㎡当たりの価格 56,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長崎市八つ尾町１２０６番８９ ｢八つ尾町２４－８｣ ②地積 　(㎡) 253   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅から なる区画整然とした 住宅地域 東4m市道 水道、ガス、下水 長崎 4.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西   140 ｍ、南   100 ｍ、北   310 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 白木団地裏停南西方 200m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 傾斜地に位置する古い住宅団地で、新しい住宅団地と比較すると造成のレベルは低いが、中心部に比較的近いこ ともあり、今後は横ばいから緩やかな上昇傾向になるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     56,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は長崎市内の傾斜地にあって、住宅団地の存する圏域である。需要者は圏域内の一次取得者層が中心である が、圏域外からの転入者も含まれる。近隣地域は長崎市中心部からは比較的近いが、傾斜地の開発時期が古い住宅団地 で、街路条件・環境条件等の利便性・快適性がやや劣るものの、需要は回復を見ている。市場での需要の中心となる価 格帯は、土地が２５０㎡程度で１，５００万円程度、新築の戸建物件が４，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は事例適格要件を具備した事例より試算されており信頼性は高い。収益還元法は賃貸市場が未成熟であり非適 用が相当と判断した。近隣地域においては自己居住目的の取引が主で取引価格の水準を指標に価格が決定されることが 一般的であるため、比準価格を採用し、単価と総額との関連、代表標準地等との検討を踏まえた上で、鑑定評価額を上 記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長崎 -30                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     38,500 円／㎡ [102.1] 100 100 [104.0] 100 [ 70.7] [102.0] 100 54,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     56,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 日本経済は安定的に推移しているが、円安、 物価高、長期金利上昇等、先行きに関しては マイナス要因も窺える。 やや高台に位置する斜面地の古い住宅団地で あるが、市中心部に近いこともあり、地価は 回復傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  -1.5 環境　　　　　　 -31.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％