令和6年1月15日　提出 長崎 -30　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長崎 -30 長崎県 長崎第１ 氏名  不動産鑑定士　児島　雅彦   TEL.

鑑定評価額 7,030,000 円  １㎡当たりの価格 39,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長崎市田上４丁目４４１番１４０外 ｢田上４－９－１０｣ ②地積 　(㎡) 179   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の住宅地 域 南6m市道 水道、下水 長崎 4.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 準堤観音下停南東方 90m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 既存の住宅のほか新興住宅が見られる地域であり、現状で推移すると予測する。地価は長期下落による相対的割 安感から今後は緩やかな上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は長崎市の高台にあって、住宅地域の存する圏域である。需要者圏域内の一次取得者が中心である。近隣地 域の周辺は街路条件の劣る既存の住宅地域が多く見られるが、近隣地域は新興住宅地域であり、周辺地域とは地域的に 異なり需要は相対的に強い。市場の中心的価格帯は、土地が標準的規模の８００万円程度、新築の戸建物件の中心は３ ，８００万円弱程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は事例適格要件を具備した事例より試算されており信頼性が高い。対象標準地は画地規模が小さく経済合理的 な賃貸経営が困難であるため収益還元法は非適用が相当と判断した。快適性、利便性が重視される住宅地域であり、取 引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的である。よって、比準価格を採用し、周辺公示地等との検討を踏 まえ、市場の需給動向の推移及び単価と総額を再吟味のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 日本経済は安定的に推移しているが、円安、 物価高、長期金利上昇等、先行きに関しては マイナス要因も窺える。 高台の住宅地域で、小学校との接近性は劣る が、ミニ開発された分譲住宅も多く、地価は 回復基調を強めている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.1 ％  ％