別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
長崎 -29　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
長崎 -29 長崎県 長崎第１ 氏名  不動産鑑定士　児島　雅彦   TEL.
鑑定評価額 10,700,000 円  １㎡当たりの価格 64,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.2 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 長崎市出雲１丁目１７番９
｢出雲１－９－２３｣		 ②地積
　(㎡)		 166  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
土砂災害警戒区域


(70,200)

1:3		 住宅

Ｗ2		 一般住宅と共同住宅
が建ち並ぶ傾斜地の
住宅地域		 西6.5m市道 水道、ガス、下水 長崎

2.9km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南    10 ｍ、北   170 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　　　　北
６．５ｍ市道		 交通

施設		 川上町停南西方

350m		 法令

規制		 １住居
(70,200)
準防 
土砂災害警戒区域
⑤地域要因の将
　来予測		 緩傾斜地の住宅地域で、利便性が比較的良好なため周辺地域に比して割安感がある。宅地需要は回復傾向にあり
、地価は上昇傾向にある。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     64,700 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     36,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は長崎市南部にあって、既成住宅地域の存する圏域である。需要者は圏域内居住者が中心であるが、圏域外
からの転入者も見込まれる。緩傾斜地の住宅地域であるが利便性が比較的良好で、市場競争力も認められる。宅地需要
は回復してきており、割安感もあり地価は上昇傾向にある。需要の中心となる価格帯は、標準的規模の更地で１，１０
０万円程度、新築の戸建物件で４，０００万円程度と判断する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は事例適格要件を具備した事例より試算されており信頼性が高い。収益価格は投下資本に見合う純収益を得ら
れず、比準価格に比して低位に試算された。本件では、快適性がより重視される地域であることから、収益価格は参考
に留め、比準価格を標準に市場の需給動向や単価と総額との関連等に留意し、代表標準地等との検討を踏まえ鑑定評価
額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　長崎 -30                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     38,500 円／㎡		 [102.1]
100		 100
[104.0]		 100
[ 59.8]		 [101.0]
100		 63,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     63,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 日本経済は安定的に推移しているが、円安、
物価高、長期金利上昇等、先行きに関しては
マイナス要因も窺える。


市中心部にも比較的近い既成住宅地域で、利
便性も高く、地価は回復基調を強めてきてい
る。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -0.5
交通・接近　　　  -1.5
環境　　　　　　 -39.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 長崎 -29　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４０９

-15		 長崎市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4.5m市道、
中間画地
１低専

(50,100)
b ２４１１

-19		 長崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 東6m市道、
北6m、準角地
１中専

(70,200)
c ２４２５

-2		 長崎市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西3.9m市道、
中間画地
１低専

(50,100)
d ２４２６

-14		 長崎市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西9.5m国道
、南東3.4m、
角地
準住居

(80,200)
e ２４３４

-5		 長崎市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東13m市道、
中間画地
１中専

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
55,176  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
53,266 		 100
[  84.1]
63,337 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
64,000 
b (　           ) 
57,504  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
55,679 		 100
[  89.1]
62,490 
63,100 
c (　           ) 
51,373  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 101.0]
57,081 		 100
[  88.0]
64,865 
65,500 
d (　           ) 
54,389  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.5]
68,104 		 100
[ 101.5]
67,098 
67,800 
e (　           ) 
55,189  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.9]
57,125 		 100
[  90.7]
62,982 
63,600 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -0.5 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　  -0.5 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.5 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -0.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -19.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     64,700 円／㎡]  



長崎 -29　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,124,162 
436,300 
1,687,862 
1,423,800 
264,062 		 （　0.9725）
256,800 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　      5,972,093 円　　　　（　     36,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
長崎 -29　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 60.00 ＬＳ2 120.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
土砂災害警戒区域
 70 ％   200 ％   200 ％   166 ㎡      8.0 m x   25.0 m  前面道路：市道     　   6.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 共同住宅（１ＬＤＫ　３０㎡×４戸） ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 共同住宅
60.00 
100.0 
60.00 
1,500 
90,000 		 1.0  90,000 
2.0  180,000 

 2～ 2		 共同住宅
60.00 
100.0 
60.00 
1,500 
90,000 		 1.0  90,000 
2.0  180,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
120.00 
100.0 
120.00 

180,000 		 180,000 
360,000 
⑨年額支払賃料        180,000 円　×　12ヶ月　＝　       2,160,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     120.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費の授受は標準的ではない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,160,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       108,000 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,052,000 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           180,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,710 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          360,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　          70,452 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,124,162 円　　　　（　        12,796 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４０６３７３
　　　　-2		 1,464  
(   1,463) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,464 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,553 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,500 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４０６４４６
　　　　-1		 1,517  
(   1,426) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,686 
c ２４０８０７９
　　　　-1		 1,556  
(   1,556) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,556 
長崎 -29　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 105,000 円  　　　　     21,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 64,800 円  　　　        2,160,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       25,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      178,500 円  　　　　     21,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        42,000 円  　　　　     21,000,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        21,000 円  　　　　     21,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         436,300 円　（　　　　　　         2,628 円／㎡）　　（経費率　　  20.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 33 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9725    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 21,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 170,000 円／㎡　×　     120.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0678     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0573 ×　 40 ％　＋　0.0661 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,423,800 円  
（　　　　　         8,577 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,124,162 円      
②総費用 436,300 円      
③純収益　①－② 1,687,862 円      
④建物等に帰属する純収益 1,423,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 264,062 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 256,800 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,547 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      5,972,093 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      36,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 長崎 -29　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　長崎市出雲１丁目１７番９
 3100000014245-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
長崎 -29　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
長崎 -29 長崎県 長崎第１ 氏名  不動産鑑定士　板山　昌治   TEL.
鑑定評価額 10,700,000 円  １㎡当たりの価格 64,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.2 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 長崎市出雲１丁目１７番９
｢出雲１－９－２３｣		 ②地積
　(㎡)		 166  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
土砂災害警戒区域


(70,200)

1:3		 住宅

Ｗ2		 一般住宅と共同住宅
が建ち並ぶ傾斜地の
住宅地域		 西6.5m市道 水道、ガス、下水 長崎

2.9km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南    10 ｍ、北   170 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北、　６
．５ｍ市道		 交通

施設		 川上町停南西方

350m		 法令

規制		 １住居
(70,200)
準防 
土砂災害警戒区域
⑤地域要因の将
　来予測		 閑静な住宅地域として現状維持で推移すると予測する。傾斜地ではあるが、車両通行可で中心部へも比較的近く
利便性が良好なことから需要はやや強含みで推移しており、地価は、当面は上昇傾向が継続すると予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     64,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     36,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は長崎市中心部周辺及び南東部を中心として都心距離が同程度の地区にも及ぶ。需要者の中心は長崎市内在
住の一次取得者層であるが、同一需給圏外からの転入者も一部見られる。斜面地ではあるが中心部への接近性は比較的
良好な地域であり、需要はやや強含みで推移している。需要の中心となる価格帯は、土地は標準規模で１１００万円程
度、新築の戸建住宅で４０００万円程度の取引が中心とみられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は高価格帯の事例から試算したもので市場性を反映した実証的な価格である。収益価格は建築費の高騰もあり
土地価格に見合う賃料収入が見込めず比準価格に対して低位に試算された。居住の快適性、利便性が価格形成上のウェ
ートが高く、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であるため、比準価格を標準に、代表標準地との
検討を踏まえ、さらに市場の需給動向の推移及び単価と総額を再吟味のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　長崎 -30                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     38,500 円／㎡		 [102.1]
100		 100
[104.0]		 100
[ 58.8]		 [101.0]
100		 64,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     63,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人件費上昇や資源高などにより新築・中古住
宅とも全体的に価格上昇がみられる。需要の
多寡は街路条件や住環境や利便性等により二
極化している。

地域要因に特段の変動はないが、傾斜地でも
中心部に近いなど利便性の良さから、需要の
回復が認められ地価は緩やかな上昇となって
いる。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -0.5
交通・接近　　　  -0.5
環境　　　　　　 -40.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 長崎 -29　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４０９

-15		 長崎市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4.5m市道、
中間画地
１低専

(50,100)
b ２４１１

-19		 長崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 東6m市道、
北6m、準角地
１中専

(70,200)
c ２４３４

-5		 長崎市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東13m市道、
中間画地
１中専

(60,200)
d ２４０９

-6		 長崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4m市道、
中間画地
１中専

(60,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
55,176  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
53,266 		 100
[  83.1]
64,099 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
64,700 
b (　           ) 
57,504  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
55,679 		 100
[  87.1]
63,925 
64,600 
c (　           ) 
55,189  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.9]
57,125 		 100
[  89.6]
63,756 
64,400 
d (　           ) 
62,073  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
62,073 		 100
[  92.6]
67,033 
67,700 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -0.5 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　  -0.5 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +1.5 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     64,600 円／㎡]  



長崎 -29　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,124,162 
436,300 
1,687,862 
1,423,800 
264,062 		 （　0.9725）
256,800 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　      5,972,093 円　　　　（　     36,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
長崎 -29　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 60.00 ＬＳ2 120.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
土砂災害警戒区域
 70 ％   200 ％   200 ％   166 ㎡      8.0 m x   25.0 m  前面道路：市道     　   6.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階ともに１ＤＫの共同住宅２戸で、平均専有面積は３０．００㎡（壁芯計算） ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
60.00 
100.0 
60.00 
1,500 
90,000 		 1.0  90,000 
2.0  180,000 

 2～ 2		 住宅
60.00 
100.0 
60.00 
1,500 
90,000 		 1.0  90,000 
2.0  180,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
120.00 
100.0 
120.00 

180,000 		 180,000 
360,000 
⑨年額支払賃料        180,000 円　×　12ヶ月　＝　       2,160,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     120.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費の授受は標準的ではない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,160,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       108,000 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,052,000 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           180,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,710 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          360,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　          70,452 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,124,162 円　　　　（　        12,796 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４０６４４６
　　　　-7		 1,189  
(   1,189) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
1,351 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,553 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,500 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４０６４４６
　　　　-3		 1,870  
(   1,869) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
1,700 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
長崎 -29　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 105,000 円  　　　　     21,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 64,800 円  　　　        2,160,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       25,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      178,500 円  　　　　     21,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        42,000 円  　　　　     21,000,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        21,000 円  　　　　     21,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　計上しない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         436,300 円　（　　　　　　         2,628 円／㎡）　　（経費率　　  20.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 33 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9725    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 21,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 170,000 円／㎡　×　     120.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0678     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0573 ×　 40 ％　＋　0.0661 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,423,800 円  
（　　　　　         8,577 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,124,162 円      
②総費用 436,300 円      
③純収益　①－② 1,687,862 円      
④建物等に帰属する純収益 1,423,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 264,062 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 256,800 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,547 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      5,972,093 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      36,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 長崎 -29　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　長崎市出雲１丁目１７番９
 3100000014245-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
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備考