令和6年1月4日　提出 長崎 -26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長崎 -26 長崎県 長崎第１ 氏名  不動産鑑定士　織田　雅雄   TEL.

鑑定評価額 2,010,000 円  １㎡当たりの価格 13,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月4日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長崎市矢の平１丁目７４番 ｢矢の平１－１０－３｣ ②地積 　(㎡) 148   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (80,160) 3:1 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が密集する傾斜地の 住宅地域 東1m市道、北側道 水道、ガス、下水 長崎 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 車両通行不可の階段道路沿い の住宅地域 街 路 基準方位　北１ｍ市 道 交通 施設 蛍茶屋停南西方 380m 法令 規制 １住居 (70,160) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 車道から一定距離離れた階段道路沿いの斜面住宅地地域であり、利便性が悪く、需要は極めて弱い。地価は今後 も下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、長崎市に存する車両通行不可の斜面住宅地域一帯である。需要者の中心は、近隣地域及びその周辺の地 元居住者である。階段道路沿いの住宅地は、利便性が劣るため需要が弱く、空家、空地が多く見られる状況が続いてお り、地価は下落傾向で推移している。市場性が劣るため取引件数は少なく、個別性も強いため、取引される価格はまち まちであり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、長崎市中心部周辺にある車両通行不可の斜面住宅地域の取引事例を採用して求めた実証的価格である。近 隣地域は戸建住宅が標準的使用の既成住宅地域であり、賃貸市場が未成熟なため収益価格は試算できなかった。居住の 快適性を重視する住宅地域であり、自己所有目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されるのが一般的と 認められる。よって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長崎 -24                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,800 円／㎡ [ 97.5] 100 100 [104.0] 100 [ 84.1] [103.0] 100 13,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響からは概ね脱却し、県内景気 も持ち直しの動きが見られる一方で、資材価 格高騰による不動産価格への影響が見られつ つある。 街路条件の劣る住宅地域のため、空家や空地 も見られる。周辺の宅地需要は減退しており 、地価の下落が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +0.5 環境　　　　　　 -18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.2 ％  ％