別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
長崎 -25　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
長崎 -25 長崎県 長崎第１ 氏名  不動産鑑定士　荒川　千洋   TEL.
鑑定評価額 11,600,000 円  １㎡当たりの価格 47,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.2 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月23日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 長崎市網場町４９５番５
 ②地積
　(㎡)		 244  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）



(60,160)

1:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、アパート
、事務所が混在する
住宅地域		 南西4m市道 水道、下水 現川

6.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    10 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　４
ｍ市道		 交通

施設		 長総大前停南西方

120m		 法令

規制		 １中専
(60,160)
⑤地域要因の将
　来予測		 市東部の既成住宅地域で地域的特性に特別な変化は見られず今後も同様と見込まれる、東長崎地区はほぼ全域的
に緩やかながら地価の回復傾向が見られ、近隣地域の地価もこうした流れの中で少し上向くものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.5
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     15,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は市東部を中心とした既成住宅地域を中心に住宅団地も含まれる。小規模ながら大学に近いので共同住宅が
多く、また周辺には公営住宅も多い。需要者の中心は市内在住の一次取得者層であるが圏外からの転入者も見られる。
比較的商業施設に近く利便性も悪くはないが都心からは離れており、それほど需要が強い訳ではないが地域の熟成度は
高い。需要の中心となる価格帯は土地が標準的規模で千２百万円程度、新築戸建物件は３千万円を少し上回る。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は類似性の強い地域の取引事例から求めたので市場の実勢は反映し得たと考える。一方、収益価格は資材や人
件費の上昇により建築コストに見合う賃料収入が見込めず、比準価格に比して低位となった。鑑定評価額は近隣地域の
地価形成が、収益性よりも取引価格の実績が重視される地域である事に留意し、収益価格は参考に留め需給動向や単価
と総額との関連等を考慮し、代表標準地の価格との均衡も踏まえ上記の通り比準価格を以って決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　長崎 -60                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +0.5
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     52,800 円／㎡		 [101.5]
100		 100
[100.5]		 100
[114.9]		 [102.5]
100		 47,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     47,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市場でのコロナ禍の影響は既に認められない
が、住宅地・商業地共に以前と変わらず地域
間の需要の強弱は鮮明で地価の二極化傾向は
継続している。

地域要因に目立った変動要因は認められない
。小規模な大学や水族館に近く公営住宅も多
い。長崎市東部の既成住宅地域として熟成の
程度は高い。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 長崎 -25　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１４

-2		 長崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南東7m市道、
南西5m、角地
近商

(100,300)
b ２４１８

-15		 長崎市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北2.5m道路、
中間画地
１中専

(60,160)
c ２４１８

-30		 長崎市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西6m市道、
中間画地
１中専

(60,200)
d ２４３４

-3		 長崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 南西6m市道、
中間画地
１住居

(70,200)
e ２４３４

-9		 長崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南7m県道、
中間画地
準住居

(70,280)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
40,789  		 100
[  70.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
57,527 		 100
[ 130.4]
44,116 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.5

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.5]
　　　　 100
45,200 
b (　           ) 
60,432  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
61,036 		 100
[ 134.1]
45,515 
46,700 
c (　           ) 
48,500  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
48,596 		 100
[ 103.9]
46,772 
47,900 
d (　           ) 
51,931  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.4]
53,637 		 100
[ 120.6]
44,475 
45,600 
e (　           ) 
39,748  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
38,372 		 100
[  78.9]
48,634 
49,800 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 売急ぎ

 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  +1.5 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +37.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -6.5 環境　　　　 +24.0
画地　　　　  -2.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -27.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     47,500 円／㎡]  



長崎 -25　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,460,740 
971,580 
3,489,160 
3,322,200 
166,960 		 （　0.9725）
162,369 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　      3,776,023 円　　　　（　     15,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
長崎 -25　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 140.00 ＬＳ2 280.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専

 60 ％   200 ％   160 ％   244 ㎡     16.4 m x   16.6 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階とも１ＬＤＫの共同住宅４戸で、平均専有面積は３５．００㎡ ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
140.00 
100.0 
140.00 
1,350 
189,000 		 1.0  189,000 
2.0  378,000 

 2～ 2		 住宅
140.00 
100.0 
140.00 
1,350 
189,000 		 1.0  189,000 
2.0  378,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
280.00 
100.0 
280.00 

378,000 		 378,000 
756,000 
⑨年額支払賃料        378,000 円　×　12ヶ月　＝　       4,536,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     280.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費の授受は標準的ではない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,536,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       226,800 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,309,200 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           378,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,591 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          756,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         147,949 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,460,740 円　　　　（　        18,282 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４０６５１６
　　　　-2		 1,698  
(   1,667) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,470 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,397 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,350 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４０８０７９
　　　　-1		 1,556  
(   1,556) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,415 
c ２４０８０７９
　　　　-2		 1,368  
(   1,333) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,309 
長崎 -25　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 245,000 円  　　　　     49,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 136,080 円  　　　        4,536,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       27,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      416,500 円  　　　　     49,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        98,000 円  　　　　     49,000,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        49,000 円  　　　　     49,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　計上しない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         971,580 円　（　　　　　　         3,982 円／㎡）　　（経費率　　  21.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 33 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9725    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 49,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 170,000 円／㎡　×　     280.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0678     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0573 ×　 40 ％　＋　0.0661 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,322,200 円  
（　　　　　        13,616 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,460,740 円      
②総費用 971,580 円      
③純収益　①－② 3,489,160 円      
④建物等に帰属する純収益 3,322,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 166,960 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 162,369 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          665 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,776,023 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      15,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 長崎 -25　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　長崎市網場町４９５番５
 3100000517577-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
長崎 -25　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
長崎 -25 長崎県 長崎第１ 氏名  不動産鑑定士　小宮　幸弘   TEL.
鑑定評価額 11,600,000 円  １㎡当たりの価格 47,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.2 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 長崎市網場町４９５番５
 ②地積
　(㎡)		 244  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）



(60,160)

1:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、アパート
、事務所が混在する
住宅地域		 南西4m市道 水道、下水 現川

6.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    10 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　　　４
ｍ市道		 交通

施設		 長総大前停南西方

120m		 法令

規制		 １中専
(60,160)
⑤地域要因の将
　来予測		 長崎市東部地区の既成住宅地域で、特に変動要因はなく、現状維持で推移すると予測する。平坦地で居住環境は
概ね良好であることから、需要は回復傾向にあり、地価は上昇しつつある。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.5
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     18,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は東部地区を中心として旧長崎市内全域にまで及ぶ。大学に近いため学生向けのアパートも多くみられる住
宅地域であるが、アパートの新規供給は少ない。需要者の中心は市内居住者がほとんどで一次取得層が多い。住環境は
比較的良好で、需要は回復傾向にあり、地価は緩やかに上昇している。市場の中心価格帯は、土地は標準規模で１２０
０万円程度、新築の戸建物件の中心は３５００万円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は適切な事例により試算した市場の実勢を反映した実証的な価格である。学生向けアパート等の需要は見込め
るが、建築費の高騰もあり投資に見合う収益が見込めず収益価格は低位に試算された。収益性よりも居住の快適性が重
視される住宅地域で、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であることから、比準価格を採用し、前
年公示価格等からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　長崎 -60                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +0.5
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     52,800 円／㎡		 [101.5]
100		 100
[100.5]		 100
[116.0]		 [102.5]
100		 47,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     47,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかな回復が続き、宅地需要は堅調
であるが、物価上昇、人手不足感、海外・金
融情勢など先行きの不確実性がある。


地域的に特段の変動要因はない。大学近くの
平坦地で、住環境は良好であり需要は回復傾
向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 長崎 -25　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４３４

-9		 長崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南7m県道、
中間画地
準住居

(70,280)
b ２４１８

-30		 長崎市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西6m市道、
中間画地
１中専

(60,200)
c ９２４２７

-57		 長崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西4m私道、
中間画地
準住居

(70,160)
d ９２４２７

-43		 長崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南4.3m市道、
中間画地
１低専

(50,100)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
39,748  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
38,372 		 100
[  82.2]
46,681 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.5

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.5]
　　　　 100
47,800 
b (　           ) 
48,500  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
48,596 		 100
[ 105.9]
45,889 
47,000 
c (　           ) 
45,263  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.5]
45,488 		 100
[  97.0]
46,895 
48,100 
d (　           ) 
37,232  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.8]
37,873 		 100
[  82.8]
45,740 
46,900 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -24.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +0.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.5 交通・接近　  +1.5 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  -1.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     47,600 円／㎡]  



長崎 -25　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,493,783 
972,588 
3,521,195 
3,322,200 
198,995 		 （　0.9725）
193,523 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　      4,500,535 円　　　　（　     18,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
長崎 -25　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 140.00 ＬＳ2 280.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専

 60 ％   200 ％   160 ％   244 ㎡     16.4 m x   16.6 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階１ＬＤＫの共同住宅４戸で、平均専有面積は３５㎡ ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
140.00 
100.0 
140.00 
1,360 
190,400 		 1.0  190,400 
2.0  380,800 

 2～ 2		 住宅
140.00 
100.0 
140.00 
1,360 
190,400 		 1.0  190,400 
2.0  380,800 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
280.00 
100.0 
280.00 

380,800 		 380,800 
761,600 
⑨年額支払賃料        380,800 円　×　12ヶ月　＝　       4,569,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     280.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費の授受は標準的ではない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,569,600 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       228,480 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,341,120 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           380,800 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,618 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          761,600 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         149,045 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,493,783 円　　　　（　        18,417 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４０８０７９
　　　　-1		 1,556  
(   1,556) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]		 100
[120.0]
1,323 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,408 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,360 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４０８０７９
　　　　-5		 1,121  
(   1,098) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[ 87.0]
1,432 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
長崎 -25　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 245,000 円  　　　　     49,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 137,088 円  　　　        4,569,600　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       27,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      416,500 円  　　　　     49,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        98,000 円  　　　　     49,000,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        49,000 円  　　　　     49,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         972,588 円　（　　　　　　         3,986 円／㎡）　　（経費率　　  21.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 33 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9725    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 49,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 170,000 円／㎡　×　     280.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0678     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0573 ×　 40 ％　＋　0.0661 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,322,200 円  
（　　　　　        13,616 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,493,783 円      
②総費用 972,588 円      
③純収益　①－② 3,521,195 円      
④建物等に帰属する純収益 3,322,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 198,995 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 193,523 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          793 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,500,535 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      18,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 長崎 -25　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　長崎市網場町４９５番５
 3100000517577-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考