令和6年1月12日　提出 長崎 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長崎 -24 長崎県 長崎第１ 氏名  不動産鑑定士　井崎　嘉幸   TEL.

鑑定評価額 1,400,000 円  １㎡当たりの価格 11,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和5年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長崎市秋月町２８４番１内 ｢秋月町２２－４｣ ②地積 　(㎡) 122   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 土砂災害警戒区域 (70,160) 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が密 集する高台の住宅地 域 南1.5m道路 水道、ガス、下水 長崎 3.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   160 ｍ、西   110 ｍ、南   130 ｍ、北   140 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 階段道路沿いの住宅地域 街 路 基準方位　北　　１ ．５ｍ道路 交通 施設 秋月町入口停北方 240m 法令 規制 １住居 (70,160) 準防  土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 車両通行不能な階段道路沿いの地域で、宅地需要は低迷が続いている。地価は依然として下落傾向にあり、この 傾向は今後とも続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は長崎市内の車両通行不能な斜面住宅地域の圏域。更地や新築戸建住宅の取引は少なく、中古建物付物件の 取得を目的とする一次取得者層が需要者の中心と考えられる。近隣地域を含む周辺地域は斜面地であるため車道は屈曲 した箇所が多く、車道以外は殆どが階段道路である。宅地需要は低迷しており、また需要を喚起するような要因も見当 たらず地価は下落傾向が続いている。市場の中心となる価格帯はバラツキが大きく見い出すのが難しい状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は採用事例を十分に検討して試算しており市場の取引実態を反映した価格が得られたと判断する。収益価格は 自己使用の戸建住宅が中心で、賃貸市場が熟成していないため方式の適用は困難と判断した。居住の快適性が重視され る地域であり取引価格の水準を指標に価格決定されることが通常であるため鑑定評価額の決定に当たっては、比準価格 を標準に市場の需給動向を考慮し単価と総額との関連等にも留意して、上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　長崎 -4                    　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     11,600 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 宅地需要は回復傾向にあるが車両通行不能地 域や斜面地等は低迷しており地価の二極化が 進んでいる。建築費の高騰、人手不足感等か ら先行き不透明。 階段道路沿いの住宅地域で、現況に特段の変 動はない。需要は減退傾向が続いており需要 を喚起する要因も見当たらず地価は下落して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.5 ％ -0.9 ％