令和6年1月12日　提出 長崎 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長崎 -20 長崎県 長崎第１ 氏名  不動産鑑定士　板山　昌治   TEL.

鑑定評価額 19,900,000 円  １㎡当たりの価格 173,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 130,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長崎市緑町４１１番 ｢緑町１０－１７｣ ②地積 　(㎡) 115   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,300) 準防 （その他） (80,240) 1:1.5 住宅 ＳＲＣ3 一般住宅のほか事業 所等も混在する住宅 地域 東6m市道、背面道 水道、ガス、下水 浦上 580m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 緑町停西方 70m 法令 規制 １住居 (70,240) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 公共交通機関や大型商業施設に近い利便性が高い住宅地域であり、街路が整然とした小高い丘の上に位置し居住 環境も良好である。希少性が高く安定した需要にも支えられ、地価は今後も上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    173,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は各種利便施設に近い利便性に恵まれた中～高価格帯の住宅地域の圏域で、需要層は長崎市内居住者が中心 で第二次取得層も少なくない。近隣で開発中の長崎スタジアムシティは来年１０月完成予定で、周辺は今後ますます充 実することが確実視される。近隣地域内は中小規模の土地は戸建住宅が中心であるが、ある程度規模の大きな土地はマ ンション用地としての需要が見込まれる。取引の中心的な価格帯は標準規模の更地でも２０００万円を大きく超える。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は市場性を反映した実証的な価格である。収益価格は対象地の画地面積が小規模で経済合理的な賃貸用不動産 の想定が困難であることから適用を断念した。居住の快適性、利便性が価格形成上のウェートが高く取引価格の水準を 指標に価格が決定されることが一般的であるため、比準価格を標準に代表標準地との検討を踏まえ、さらに市場の需給 動向の推移及び単価と総額を再吟味のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長崎 -39                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    123,000 円／㎡ [104.9] 100 100 [103.0] 100 [ 75.9] [103.5] 100 171,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    165,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人件費上昇や資源高などにより新築・中古住 宅とも全体的に価格上昇がみられる。需要の 多寡は街路条件や住環境や利便性等により二 極化している。 近隣で開発中の長崎スタジアムシティは来年 １０月完成予定で、利便性の向上が見込まれ 、地価は上昇傾向を強めていくものと予測さ れる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　 -15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.8 ％  ％