令和6年1月12日　提出 長崎 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長崎 -19 長崎県 長崎第１ 氏名  不動産鑑定士　板山　昌治   TEL.

鑑定評価額 2,480,000 円  １㎡当たりの価格 13,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.3 倍  (2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長崎市西山１丁目２８４番２ ｢西山１－２８－３９｣ ②地積 　(㎡) 191   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (70,160) 1:1.2 住宅 Ｗ1 小規模一般住宅が密 集する傾斜地の住宅 地域 南西1.4m道路、北西側道 水道、ガス、下水 長崎 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    90 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 傾斜地に存する車両通行不可 の住宅地域 街 路 基準方位　北　　１ ．４ｍ道路 交通 施設 立山公園口停北方 180m 法令 規制 １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 傾斜地の車両通行不可の道路沿いの住宅地域である。災害に対する意識の高まりにより斜面地での土砂災害等へ の警戒感も高まっており需要の回復の見込みはなく、今後も需要の減退傾向は継続するものとと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.5 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は長崎市内の斜面地の車両通行不可の住宅地域の圏域で、需要者の中心は長崎市内居住の一次取得者層であ る。南向き斜面地のため自然環境は比較的良好であるが、各種利便施設までやや遠い車両通行不可地域で、需要の回復 は見込めない。更地や新築住宅の取引はほとんど見られず、中古建物付の取引が一般的で、取引される画地規模、価格 等にバラツキがあり、中古建物の如何によっても大きく価格が変動するため市場の中心となる価格帯は見い出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は市場性を反映した実証的な価格である。収益価格は対象地が利便性の劣る車両通行不可の戸建住宅を中心と する地域で、賃貸市場が未成熟なため試算できなかった。居住の快適性、利便性が価格形成上のウェートが高く、取引 価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であるため、比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、さ らに市場の需給動向の推移及び単価と総額を再吟味のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長崎 -24                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,800 円／㎡ [ 96.6] 100 100 [104.0] 100 [ 86.3] [102.5] 100 13,000  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人件費上昇や資源高などにより新築・中古住 宅とも全体的に価格上昇がみられる。需要の 多寡は街路条件や住環境や利便性等により二 極化している。 地域の状況に特段の変動要因はない。車両通 行不可の地域で需要が著しく弱く、売物件が あっても買手がつかず、空地が増加している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +0.5 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 -15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％