令和6年1月13日　提出 長崎 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長崎 -17 長崎県 長崎第１ 氏名  不動産鑑定士　渡辺　浩一   TEL.

鑑定評価額 14,000,000 円  １㎡当たりの価格 56,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長崎市三原１丁目２番９０ ｢三原１－４０－１６｣ ②地積 　(㎡) 249   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南西4m市道 水道、ガス、下水 浦上 3.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 中の橋停南東方 110m 法令 規制 １低専 (50,100) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 長崎市北部の斜面地の既成住宅地域に存し、周辺住宅地に対する相対的割安感があり、地価は小幅ながら上昇が 継続するものと予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     56,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は長崎市北部を中心に長崎都市圏の住宅地域である。需要者の中心は長崎市及び隣接町内在住の一次取得者 層。斜面地で利便施設からもやや離れているものの、周辺住宅地に対する相対的割安感があり、地価は若干の上昇傾向 である。需要の中心価格帯は土地が２５０㎡程度で１４００万円前後、新築の戸建物件が３０００万円前後の取引が中 心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は市場性を反映した説得力に富む価格である。一方、対象標準地は長崎市北部の既成住宅地域に存し、自己使 用がほとんどで賃貸需要が乏しく賃貸市場が成熟していないため収益価格は試算できなかった。以上より、居住の快適 性を重視する住宅地域であるため比準価格を採用し、前年代表標準地の価格との検討を踏まえ、単価と総額との関連性 にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長崎 -18                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +0.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     90,700 円／㎡ [103.1] 100 100 [100.5] 100 [170.3] [102.5] 100 56,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     55,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 利便性良好な地域は底堅い需要が見受けられ るが、街路条件の劣る地域や郊外の需要は未 だ弱含み。 長崎市北部の斜面地の既成住宅地域に存し、 地域に特別な変化は見られないが、地価長期 下落による値頃感から一定の需要がある。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.5 交通・接近　　　  +1.5 環境　　　　　　 +59.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％