令和6年1月15日　提出 長崎 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長崎 -13 長崎県 長崎第１ 氏名  不動産鑑定士　小宮　幸弘   TEL.

鑑定評価額 8,110,000 円  １㎡当たりの価格 47,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長崎市石神町４０９番２３ ｢石神町３７－２４｣ ②地積 　(㎡) 171   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ傾斜地の住宅 地域 南4m市道 水道、ガス、下水 西浦上 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西   140 ｍ、南    90 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 昭和町停南東方 750m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 幅員４ｍの急傾斜の古い住宅団地で、競合する住宅団地と比較すると居住環境は劣る。値頃感から一定の宅地需 要はあり、周辺地域の地価上昇を受け、近隣地域の地価も上昇しつつある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は長崎市中北部を中心とした住宅地域を含む圏域である。需要者の中心は市内居住者であるが、市外からの 転入者も見込まれる。近隣地域は急傾斜の古い住宅団地で、道路幅員が狭小で、標準的画地規模は比較的小さい。競合 する住宅団地と比較すると競争力は弱いが、値頃感から需要は安定的に推移している。需要の中心となる価格帯は、更 地が７００万～９００万円程度、新築の戸建物件が２５００万～３０００万円程度と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は適切な事例により試算した市場の実勢を反映した実証的な価格である。戸建住宅が建ち並ぶ傾斜地の住宅団 地で、自用の建物が中心で賃貸市場は成熟しておらず、収益還元法は適用できなかった。収益性よりも居住の快適性が 重視される住宅地域で、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であることから、比準価格を採用し、 前年公示価格等からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長崎 -18                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +0.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     90,700 円／㎡ [103.1] 100 100 [100.5] 100 [205.0] [104.0] 100 47,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     47,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかな回復が続き、宅地需要は堅調 であるが、物価上昇、人手不足感、海外・金 融情勢など先行きの不確実性がある。 古い住宅団地で街路条件等に難があるが、底 値圏にあり宅地需要の回復から地価は上昇し つつある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.5 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +85.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％