令和6年1月12日　提出 長崎 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長崎 -8 長崎県 長崎第１ 氏名  不動産鑑定士　荒川　千洋   TEL.

鑑定評価額 10,900,000 円  １㎡当たりの価格 63,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和5年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長崎市虹が丘町２３００番６９ ｢虹が丘町２０－３｣ ②地積 　(㎡) 171   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅から なる区画整然とした 住宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 道ノ尾 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    70 ｍ、南   200 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 虹が丘停北東方 150m 法令 規制 １低専 (50,100) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の区画整然とした住環境良好な住宅地域で、既に熟成化の進んだ住宅団地で今後大きな変化は無く現状を維 持するものと予測する。需要は比較的安定しており地価は緩やかに上昇するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     63,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は長崎市北部を中心とし隣接する時津・長与両町の住宅地域も含まれる。需要者の中心は長崎市内及び隣接 町の居住者が殆どを占めるが圏域外からの需要も見込まれる。分譲開始後約５０年を経過しているため、住宅団地とし ては熟成の程度が高いが、各画地の規模がやや小さく利便性・快適性の割には総額があまり大きくならない事もあり需 要は安定している。需要の中心は標準的規模の更地で千百万円程度、新築の戸建物件は３千万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地である。よって比準価格は代替性が認められる周辺の住宅団地内の取引事例よ り求めたので実証性に優れると思料する。収益価格は所定の欄での説明の通り試算を断念したが、近隣地域周辺の団地 では対象標準地程度の規模ならば過去の取引の実績を基に売買価格が形成されるのが通常なので、鑑定評価額は最近の 需給動向や代表標準地の価格との均衡を踏まえ、単価と総額との関連性等に留意し比準価格を以って決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長崎 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     62,400 円／㎡ [101.6] 100 100 [101.0] 100 [101.8] [103.0] 100 63,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     62,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市場でのコロナ禍の影響は既に認められない が、住宅地・商業地共に以前と変わらず地域 間の需要の強弱は鮮明で地価の二極化傾向は 継続している。 区画整然とした郊外の住宅地域で、地域要因 に特別な変動はない。比較的利便性に恵まれ 需要は安定し、今後も住宅団地として熟成の 方向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.6 ％  ％