別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
長崎 -6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
長崎 -6 長崎県 長崎第１ 氏名  不動産鑑定士　堺　賢作   TEL.
鑑定評価額 92,500,000 円  １㎡当たりの価格 254,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 195,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 長崎市平和町３５２番
｢平和町２８－３｣		 ②地積
　(㎡)		 364  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,300)
準防
（その他）
景観形成重点地区


(70,300)
台形
1:1.5		 共同住宅

ＲＣ4		 一般住宅等が建ち並
ぶ区画整然とした住
宅地域		 西8m市道 水道、ガス、下水 浦上

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    70 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 長崎市内では上西山町と並ぶ
屈指の高価格帯の住宅地域。		 街

路		 基準方位　北　　８
ｍ市道		 交通

施設		 ＪＲ浦上駅北東方

1.1km		 法令

規制		 ２中専
(70,300)
準防 
景観形成重点地区
⑤地域要因の将
　来予測		 利便性・住環境に優れ、旧来から有数の優良住宅地域であり、今後も良好な住環境を維持すると予測する。高所
得者層を中心に根強い人気があり、地価は今後も上昇傾向が続くと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    254,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     90,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、長崎市内の高価格帯の住宅地域である。需要者の中心は長崎市居住者のうち所得水準が高い個人である
が、同一需給圏外からの転入者も一部含まれる。住宅地としての人気が高い上に売り物件が稀であるため、一般的に市
場滞留期間は短く、根強い需要がある。需要の中心となる価格帯は、標準的規模の更地で９０００万円程度、新築の戸
建物件は建物の規模等により価格がまちまちで需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、市場性を反映した実証的価格である。収益価格は、自己所有の取引需要が強い高価格帯の住宅地域にあっ
て、投資に見合う賃料を望めないため、比準価格に比べ低位に試算された。近隣地域においては取引価格の水準を指標
に価格が決定されることが一般的であるため、市場の実態に即した比準価格を標準とし、収益価格は参考にとどめ、代
表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　長崎 -16                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    275,000 円／㎡		 [105.1]
100		 100
[103.0]		 100
[111.7]		 [101.0]
100		 254,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    246,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 長崎市の住宅地需要は、斜面地域を除き、住
環境の良好な地域を中心に堅調に推移してい
る。


地域要因の変動は特にないが、希少性が高く
、高所得者層を中心に根強い需要があるため
、地価は上昇傾向が続いている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +0.5
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 長崎 -6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０

-10		 長崎市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西7m市道、
中間画地
１住居

(70,280)
b ２４１０

-14		 長崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東8m市道、
中間画地
１住居

(70,200)
c ２４１１

-24		 長崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西5.9m市道
、南東4.5m、
角地
１住居

(80,200)
d ２４１４

-3		 長崎市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東4m市道、
中間画地
１住居

(70,160)
e ９２４１４

-1		 長崎市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東7m市道、
中間画地
２中専
景観形成重点地区
(70,280)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
238,703  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
252,976 		 100
[  93.6]
270,274 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
273,000 
b (　           ) 
207,602  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
205,183 		 100
[  90.0]
227,981 
230,000 
c (　           ) 
207,025  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.6]
199,771 		 100
[  77.2]
258,771 
261,000 
d (　           ) 
152,935  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
156,266 		 100
[  64.9]
240,780 
243,000 
e (　           ) 
266,312  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.5]
283,536 		 100
[  94.1]
301,313 
304,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -0.5 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.5 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +5.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.5 交通・接近　  -6.5 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +0.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    254,000 円／㎡]  



長崎 -6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

15,116,953 
3,399,360 
11,717,593 
10,230,000 
1,487,593 		 （　0.9534）
1,418,271 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     32,983,047 円　　　　（　     90,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
長崎 -6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 200.00 ＲＣ4 800.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専 準防
景観形成重点地区
 70 ％   300 ％   300 ％   364 ㎡     15.7 m x   21.0 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２ＬＤＫ各階３戸、平均専有面積５８㎡ ⑦有効率　  87.5 ％
の理由		 ４階建の共同住宅としては標準的な有効率
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
200.00 
80.0 
160.00 
1,830 
292,800 		 1.0  292,800 
2.0  585,600 

 2～ 2		 住宅
200.00 
90.0 
180.00 
1,830 
329,400 		 1.0  329,400 
2.0  658,800 

 3～ 3		 住宅
200.00 
90.0 
180.00 
1,830 
329,400 		 1.0  329,400 
2.0  658,800 

 4～ 4		 住宅
200.00 
90.0 
180.00 
1,830 
329,400 		 1.0  329,400 
2.0  658,800 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
800.00 
87.5 
700.00 

1,281,000 		 1,281,000 
2,562,000 
⑨年額支払賃料      1,281,000 円　×　12ヶ月　＝　      15,372,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     700.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費の授受は標準的ではない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        15,372,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       768,600 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 14,603,400 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,281,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          12,170 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,562,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         501,383 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      15,116,953 円　　　　（　        41,530 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４０５３２４
　　　　-1		 1,833  
(   1,833) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,838 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,852 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,830 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ２４０７３６２
　　　　-2		 1,957  
(   1,955) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,864 
c ２４０８０７９
　　　　-3		 2,043  
(   1,975) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,853 
長崎 -6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 990,000 円  　　　　    165,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 461,160 円  　　　       15,372,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      215,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,402,500 円  　　　　    165,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       165,000 円  　　　　    165,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       165,000 円  　　　　    165,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,399,360 円　（　　　　　　         9,339 円／㎡）　　（経費率　　  22.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9534    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 165,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 200,000 円／㎡　×　     800.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0620     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 10,230,000 円  
（　　　　　        28,104 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 15,116,953 円      
②総費用 3,399,360 円      
③純収益　①－② 11,717,593 円      
④建物等に帰属する純収益 10,230,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,487,593 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,418,271 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,896 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     32,983,047 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      90,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 長崎 -6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　長崎市平和町３５２番
 3100000175561-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
長崎 -6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
長崎 -6 長崎県 長崎第１ 氏名  不動産鑑定士　渡辺　浩一   TEL.
鑑定評価額 92,100,000 円  １㎡当たりの価格 253,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 195,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 長崎市平和町３５２番
｢平和町２８－３｣		 ②地積
　(㎡)		 364  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,300)
準防
（その他）
景観形成重点地区


(70,300)
台形
1:1.5		 共同住宅

ＲＣ4		 一般住宅等が建ち並
ぶ区画整然とした住
宅地域		 西8m市道 水道、ガス、下水 浦上

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    70 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 長崎市内では上西山町と並ぶ
屈指の高価格帯の住宅地域。		 街

路		 基準方位　北８ｍ市
道		 交通

施設		 ＪＲ浦上駅北東方

1.1km		 法令

規制		 ２中専
(70,300)
準防 
景観形成重点地区
⑤地域要因の将
　来予測		 長崎市中北部の住環境良好な住宅地域に存し、旧来から優良住宅地としての選好性が強く堅調な需要があり地価
上昇が継続するものと予測。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    253,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     90,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は長崎市中北部を中心とした住環境が良好な住宅地域である。需要者の中心は長崎市及び隣接町内在住の高
所得者層。優良住宅地としての選好性が強い住宅地は供給が少なく稀少性があり、高所得者層を中心に堅調な需要があ
り地価は上昇傾向である。また、規模が大きな土地についてはマンション用地としての需要も見られる。売り物件は少
なく取引される価格帯はまちまちで需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は市場性を反映した説得力に富む価格である。一方、周辺に賃貸用の共同住宅が見られることから、収益価格
は鉄筋コンクリート造４階建共同住宅を想定して試算したが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため低位
に求められた。以上より、居住の快適性を重視する住宅地域であるため比準価格を採用し、収益価格は参考に止め、前
年代表標準地の価格との検討を踏まえ、単価と総額との関連性にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　長崎 -16                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    275,000 円／㎡		 [105.1]
100		 100
[103.0]		 100
[112.7]		 [101.0]
100		 251,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    246,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 利便性良好な地域は底堅い需要が見受けられ
るが、街路条件の劣る地域や郊外の需要は未
だ弱含み。


長崎市中北部の住環境良好な住宅地域に存し
、旧来から優良住宅地としての選好性が強く
堅調な需要がある。


個別的要因に変化はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +0.5
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +11.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 長崎 -6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４２６

-1		 長崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6m市道、
中間画地
１中専

(60,200)
b ２４１０

-10		 長崎市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西7m市道、
中間画地
１住居

(70,280)
c ２４１０

-14		 長崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東8m市道、
中間画地
１住居

(70,200)
d ２４１４

-1		 長崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東11.6m市
道、中間画地
１住居
駐車付置義務
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
211,566  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
217,701 		 100
[  87.5]
248,801 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
251,000 
b (　           ) 
238,703  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
252,976 		 100
[  98.5]
256,828 
259,000 
c (　           ) 
207,602  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
205,183 		 100
[  82.0]
250,223 
253,000 
d (　           ) 
141,945  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[  70.0]		 100
[  90.9]
232,894 		 100
[  93.6]
248,818 
251,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.26 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -0.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.5 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  -9.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    253,000 円／㎡]  



長崎 -6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

15,116,953 
3,398,460 
11,718,493 
10,230,000 
1,488,493 		 （　0.9534）
1,419,129 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     33,003,000 円　　　　（　     90,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
長崎 -6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 200.00 ＲＣ4 800.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専 準防
景観形成重点地区
 70 ％   300 ％   300 ％   364 ㎡     15.7 m x   21.0 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階とも２ＬＤＫの共同住宅が３戸で、平均専有面積は５８．３３㎡ ⑦有効率　  87.5 ％
の理由		 地域の標準的な有効率を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
200.00 
80.0 
160.00 
1,830 
292,800 		 1.0  292,800 
2.0  585,600 

 2～ 2		 住宅
200.00 
90.0 
180.00 
1,830 
329,400 		 1.0  329,400 
2.0  658,800 

 3～ 3		 住宅
200.00 
90.0 
180.00 
1,830 
329,400 		 1.0  329,400 
2.0  658,800 

 4～ 4		 住宅
200.00 
90.0 
180.00 
1,830 
329,400 		 1.0  329,400 
2.0  658,800 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
800.00 
87.5 
700.00 

1,281,000 		 1,281,000 
2,562,000 
⑨年額支払賃料      1,281,000 円　×　12ヶ月　＝　      15,372,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     700.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費の授受は標準的ではない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        15,372,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       768,600 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 14,603,400 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,281,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          12,170 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,562,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         501,383 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      15,116,953 円　　　　（　        41,530 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４０７３６２
　　　　-12		 1,788  
(   1,760) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
1,921 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,894 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,830 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４０７３６２
　　　　-14		 2,189  
(   2,184) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[125.0]		 100
[ 96.0]		 100
[100.0]
1,824 
c ２４０７３６２
　　　　-26		 1,415  
(   1,365) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,850 
長崎 -6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 990,000 円  　　　　    165,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 461,160 円  　　　       15,372,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      214,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,402,500 円  　　　　    165,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       165,000 円  　　　　    165,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       165,000 円  　　　　    165,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　計上しない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,398,460 円　（　　　　　　         9,336 円／㎡）　　（経費率　　  22.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9534    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 165,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 200,000 円／㎡　×　     800.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0620     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 10,230,000 円  
（　　　　　        28,104 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 15,116,953 円      
②総費用 3,398,460 円      
③純収益　①－② 11,718,493 円      
④建物等に帰属する純収益 10,230,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,488,493 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,419,129 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,899 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     33,003,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      90,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 長崎 -6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　長崎市平和町３５２番
 3100000175561-0000
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備考