令和6年1月15日　提出 長崎 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長崎 -3 長崎県 長崎第１ 氏名  不動産鑑定士　児島　雅彦   TEL.

鑑定評価額 20,200,000 円  １㎡当たりの価格 179,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 135,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長崎市片淵２丁目１４番２ ｢片淵２－１３－１７｣ ②地積 　(㎡) 113   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,160) 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかアパ ートも見られる既成 住宅地域 東3.5m市道 水道、ガス、下水 長崎 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　   8.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　３ ．５ｍ市道 交通 施設 ふれあいセンター停北 東方 110m 法令 規制 １住居 (70,160) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 幅員が狭く大型乗用車の通行にやや難があるが、商店街背後の利便性の良い既成の住宅地域で選考性は高い。需 要は底堅い一方、供給は少なく稀少性が認められるため地価は緩やかに上昇していくと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    179,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は長崎市内の優良住宅地域の存する圏域である。需要者は高所得者層の個人が中心となるが、地場法人も見 込める。街路幅員はやや狭いが、利便性及び快適性が良好な近隣地域及び周辺地域への選好性は高く、底堅い需要があ り、市場競争力は高い。需要の中心価格帯は標準的規模１００㎡の更地で２０００万円程度、新築の戸建物件は５００ ０万円前後と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には共同住宅もみられるが、対象標準地は画地規模が小さく経済合理的な賃貸経営が困難であるため収益還元法は 非適用が相当と判断した。快適性、利便性を中心に価格が形成される傾向が強い優良な住宅地域であり、比準価格は事 例適格要件を具備した事例より試算されており信頼性は高い。さらに、代表標準地等との検討を踏まえ、市場の需給動 向の推移及び単価と総額を再吟味のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長崎 -39                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    123,000 円／㎡ [104.9] 100 100 [103.0] 100 [ 72.4] [102.0] 100 176,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    170,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 日本経済は安定的に推移しているが、円安、 物価高、長期金利上昇等、先行きに関しては マイナス要因も窺える。 街路幅員は狭いが、長崎市中心部の優良住宅 地域の一角であり、需要に対し供給は限定的 であり、希少性が認められる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.5 環境　　　　　　 -25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.3 ％  ％