別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
長崎 -1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
長崎 -1 長崎県 長崎第１ 氏名  不動産鑑定士　児島　雅彦   TEL.
鑑定評価額 49,100,000 円  １㎡当たりの価格 235,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 175,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 長崎市伊良林１丁目８３番２
｢伊良林１－９－２｣		 ②地積
　(㎡)		 209  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）



(70,200)

1:2		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が建
ち並ぶ閑静な住宅地
域		 北西5m市道 水道、ガス、下水 長崎

1.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    80 ｍ、南    25 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　５
ｍ市道		 交通

施設		 新大工町停南方

100m		 法令

規制		 １住居
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 高価格帯の住宅地域であり、落ち着いた住環境で、中心部へのアクセスが容易である等利便性も良好である。良
好な住環境に加え、近隣の新大工町の再開発事業も完了したことから、地価は上昇傾向が続くものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +0.5
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    235,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     67,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は長崎市内の優良住宅地域の存する圏域である。需要者は高所得者層の個人が中心となるが、地場法人も見
込める。居住環境が良好な平坦地の需要は根強いものがあるが、それに見合うだけの供給がないため、長崎市内の優良
住宅地域の地価は上昇している。需要の中心は土地は４５００万円前後、新築戸建で８５００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は事例適格要件を具備した事例より試算されており信頼性が高い。高額所得者等による取引が中心で、投下資
本に見合うだけの純収益を得られず、収益価格は比準価格に比べ低めに試算された。収益性よりも居住の快適性が重視
される住宅地域であり、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であることから、比準価格を採用し、
代表標準地等からの価格の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　長崎 -16                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    275,000 円／㎡		 [105.1]
100		 100
[103.0]		 100
[122.1]		 [100.5]
100		 231,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    223,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 日本経済は安定的に推移しているが、円安、
物価高、長期金利上昇等、先行きに関しては
マイナス要因も窺える。


長崎市中心部の優良住宅地域の一角であり、
需要に対し供給は限定的であり、希少性が認
められる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.5
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +18.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 長崎 -1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０

-10		 長崎市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西7m市道、
中間画地
１住居

(70,280)
b ２４１０

-14		 長崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東8m市道、
中間画地
１住居

(70,200)
c ２４１１

-24		 長崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西5.9m市道
、南東4.5m、
角地
１住居

(80,200)
d ２４１４

-1		 長崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東11.6m市
道、中間画地
１住居
駐車付置義務
(70,200)
e ２４２５

-1		 長崎市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西3.9m市道、
中間画地
１住居

(70,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
238,703  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
252,976 		 100
[ 106.0]
238,657 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +0.5

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.5]
　　　　 100
240,000 
b (　           ) 
207,602  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
205,183 		 100
[  92.2]
222,541 
224,000 
c (　           ) 
207,025  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.6]
199,771 		 100
[  90.0]
221,968 
223,000 
d (　           ) 
141,945  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[  70.0]		 100
[  90.9]
232,894 		 100
[  98.8]
235,723 
237,000 
e (　           ) 
182,594  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
182,594 		 100
[  82.1]
222,404 
224,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -1.5 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +5.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.5 交通・接近　  -5.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -9.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -14.0 交通・接近　  -4.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    235,000 円／㎡]  



長崎 -1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,442,828 
1,701,152 
5,741,676 
5,108,800 
632,876 		 （　0.9534）
603,384 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     14,032,186 円　　　　（　     67,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
長崎 -1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 100.00 ＲＣ4 400.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防

 70 ％   200 ％   200 ％   209 ㎡     11.0 m x   19.0 m  前面道路：市道     　   5.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階２ＬＤＫの共同住宅２戸で、平均専有面積は４５㎡ ⑦有効率　  85.0 ％
の理由		 ４階建ての共同住宅としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 共同住宅
100.00 
70.0 
70.00 
1,855 
129,850 		 1.0  129,850 
2.0  259,700 

 2～ 2		 共同住宅
100.00 
90.0 
90.00 
1,855 
166,950 		 1.0  166,950 
2.0  333,900 

 3～ 3		 共同住宅
100.00 
90.0 
90.00 
1,855 
166,950 		 1.0  166,950 
2.0  333,900 

 4～ 4		 共同住宅
100.00 
90.0 
90.00 
1,855 
166,950 		 1.0  166,950 
2.0  333,900 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
400.00 
85.0 
340.00 

630,700 		 630,700 
1,261,400 
⑨年額支払賃料        630,700 円　×　12ヶ月　＝　       7,568,400 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     340.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費の授受は標準的ではない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,568,400 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       378,420 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,189,980 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           630,700 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,992 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,261,400 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         246,856 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,442,828 円　　　　（　        35,612 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４０７３６２
　　　　-1		 1,742  
(   1,742) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,834 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,920 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,855 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ２４０７３６２
　　　　-2		 1,957  
(   1,955) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,957 
c ２４０７１３２
　　　　-1		 2,056  
(   1,972) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,056 
長崎 -1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 494,400 円  　　　　     82,400,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 227,052 円  　　　        7,568,400　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      114,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      700,400 円  　　　　     82,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        82,400 円  　　　　     82,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        82,400 円  　　　　     82,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,701,152 円　（　　　　　　         8,139 円／㎡）　　（経費率　　  22.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9534    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 82,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 200,000 円／㎡　×　     400.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0620     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,108,800 円  
（　　　　　        24,444 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,442,828 円      
②総費用 1,701,152 円      
③純収益　①－② 5,741,676 円      
④建物等に帰属する純収益 5,108,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 632,876 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 603,384 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,887 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     14,032,186 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      67,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 長崎 -1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　長崎市伊良林１丁目８３番２
 3100000001802-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
長崎 -1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
長崎 -1 長崎県 長崎第１ 氏名  不動産鑑定士　中村　圭吾   TEL.
鑑定評価額 48,900,000 円  １㎡当たりの価格 234,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 175,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 長崎市伊良林１丁目８３番２
｢伊良林１－９－２｣		 ②地積
　(㎡)		 209  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）



(70,200)

1:2		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が建
ち並ぶ閑静な住宅地
域		 北西5m市道 水道、ガス、下水 長崎

1.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    80 ｍ、南    25 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　５
ｍ市道		 交通

施設		 新大工町停南方

100m		 法令

規制		 １住居
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 市中心部に近い上に交通・商業施設に近く居住環境も良好な事に加え、近くの大型商業施設の開業により需要の
上昇が予測される。マンション用地の需要も強く、売り希望価格は強気で今後も地価の上昇が予想される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +0.5
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    234,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     67,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は市内の商店街等の背後に位置する利便性・快適性に恵まれた高価格帯の住宅地域である。需要層は所得の
高い市内在住者が中心で第二次取得層も多い。近隣の大型商業施設の再開業により利便性が向上した事で周辺地域への
需要の強まりが予測される。戸建住宅用地の場合、供給が非常に少ないためかなり強気の売値の設定が見られる。取引
の中心となる価格帯は２００㎡程度で５千万円程度、新築戸建住宅の場合は８千万円台である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は利便性・快適性に恵まれ稀少性の高い住宅地域の取引事例から求めたので近隣地域の市場性は概ね反映され
たと判断する。一方収益価格は賃貸需要が強い地域ではあるが、対象標準地程度の規模では容積率が低いために取引価
格に見合うだけの収益が得られず比準価格よりかなり低位の価格となった。近隣地域周辺の売買は取引実績を基礎に行
われる事を重視し、鑑定評価額は代表標準地との均衡や市場の需給動向等を踏まえ比準価格を以って決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　長崎 -16                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    275,000 円／㎡		 [105.1]
100		 100
[103.0]		 100
[120.2]		 [100.5]
100		 235,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    223,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 数年続いたコロナ禍も収束を迎え、日本経済
、地域経済は安定的に推移しているが、円安
、物価高等の外的要因による不動産需要の多
様化も見られる。

利便性・快適性共に恵まれている上に最寄り
の大型商業施設の再開業で居住環境は一層向
上している。供給は少ない反面需要はますま
す強まっている。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.5
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 長崎 -1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０

-10		 長崎市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西7m市道、
中間画地
１住居

(70,280)
b ２４１０

-14		 長崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東8m市道、
中間画地
１住居

(70,200)
c ２４１４

-1		 長崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東11.6m市
道、中間画地
１住居
駐車付置義務
(70,200)
d ２４３４

-2		 長崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南6m市道、
中間画地
１住居

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
238,703  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
252,976 		 100
[ 107.0]
236,426 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +0.5

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.5]
　　　　 100
238,000 
b (　           ) 
207,602  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
205,183 		 100
[  90.6]
226,471 
228,000 
c (　           ) 
141,945  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[  70.0]		 100
[  90.9]
232,894 		 100
[  99.3]
234,536 
236,000 
d (　           ) 
324,301  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
324,613 		 100
[  96.4]
336,735 
338,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.5 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -9.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -5.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    234,000 円／㎡]  



長崎 -1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,446,840 
1,700,774 
5,746,066 
5,108,800 
637,266 		 （　0.9534）
607,569 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     14,129,512 円　　　　（　     67,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
長崎 -1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 100.00 ＲＣ4 400.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防

 70 ％   200 ％   200 ％   209 ㎡     11.0 m x   19.0 m  前面道路：市道     　   5.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階とも共同住宅２戸で、平均専有面積は１階が１ＬＤＫ３５㎡、他は２ＤＫ４５㎡ ⑦有効率　  85.0 ％
の理由		 地域の標準的な有効率
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 共同住宅
100.00 
70.0 
70.00 
1,856 
129,920 		 1.0  129,920 
2.0  259,840 

 2～ 4		 共同住宅
100.00 
90.0 
90.00 
1,856 
167,040 		 1.0  167,040 
2.0  334,080 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
400.00 
85.0 
340.00 

631,040 		 631,040 
1,262,080 
⑨年額支払賃料        631,040 円　×　12ヶ月　＝　       7,572,480 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     340.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費の授受は標準的ではない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,572,480 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       378,624 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,193,856 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           631,040 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,995 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,262,080 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         246,989 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,446,840 円　　　　（　        35,631 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２３０６４４６
　　　　-15		 2,537  
(   2,537) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[120.0]
1,922 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,921 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,856 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ２３０７５９８
　　　　-4		 1,649  
(   1,646) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
1,940 
c ２４０５３２４
　　　　-1		 1,833  
(   1,833) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[120.0]
1,909 
長崎 -1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 494,400 円  　　　　     82,400,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 227,174 円  　　　        7,572,480　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      114,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      700,400 円  　　　　     82,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        82,400 円  　　　　     82,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        82,400 円  　　　　     82,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,700,774 円　（　　　　　　         8,138 円／㎡）　　（経費率　　  22.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9534    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 82,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 200,000 円／㎡　×　     400.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0620     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,108,800 円  
（　　　　　        24,444 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,446,840 円      
②総費用 1,700,774 円      
③純収益　①－② 5,746,066 円      
④建物等に帰属する純収益 5,108,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 637,266 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 607,569 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,907 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     14,129,512 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      67,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 長崎 -1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　長崎市伊良林１丁目８３番２
 3100000001802-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考