令和6年1月15日　提出 佐賀白石 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐賀白石 5-1 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　福田　勝法   TEL.

鑑定評価額 13,000,000 円  １㎡当たりの価格 24,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 杵島郡白石町大字福田字三本楠２２７８番１ ②地積 　(㎡) 531   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） (70,200) 1.2:1 店舗 Ｓ1 中小規模の店舗等が 多い国道沿いの路線 商業地域 北西16m国道 水道、下水 肥前白石 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    40 ｍ、南   280 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １６ｍ国道 交通 施設 肥前白石駅東方 600m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 低層店舗を中心とした国道沿いの商業地域で、核店舗がなく、集客力は弱い。地価は、隣接市町の大型店舗等へ の顧客流出、所得の伸び悩みによる購買力低下の影響等はあるが、特別の変動もなく、横ばい傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、白石町及び周辺市町の商業地の圏域。需要者の中心は白石町内及び周辺市町の法人・個人事業者等で、 一部県外の資本力を有する法人も見られる。幹線沿い商業地であるが、ここ数年新規出店は見られず、需要は弱く、景 気回復が期待されるが、資源価格の高騰等による物価上昇等により、先行きは不透明で、急激な需要の回復は見込めな い。取引目的、立地条件や取引規模等で取引される価格はまちまちで、需要の中心となる価格帯はつかみにくい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域内は自己使用の店舗・事務所等が中心であり、規範性の高い賃貸物件は少なく、商業事業者向けの賃貸市場の 熟成の程度は低く、収益価格は試算しない。よって、取引時点のやや古い事例や隣接鹿島市内の事例も含むが、代替・ 競争関係の強い類似商業地域内の複数の事例により、最近の市場動向を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との 検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　小城 5-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     27,700 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [100.0] 100 [111.4] [100.0] 100 24,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価上昇による可処分所得への影響はあるが 、アフターコロナで人流が戻り経済指標は改 善しており、各種政策の効果等もあり、景気 は持ち直し傾向。 大型店間の競争激化等の影響により、近隣地 域内の商況も類似商業地同様厳しい経済環境 にあるが、国道沿いで通過交通量も多く、地 価は横ばい傾向。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％