令和6年1月14日　提出 佐賀有田 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐賀有田 -2 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　山北　潔   TEL.

鑑定評価額 4,840,000 円  １㎡当たりの価格 14,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和6年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西松浦郡有田町中樽２丁目６４番５ ｢中樽２－８－７｣ ②地積 　(㎡) 329   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 特別用途地区 土砂災害警戒区域 (60,160) 台形 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に製陶 所等が見られる住宅 地域 北東4m町道 水道、下水 上有田 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４ｍ町道 交通 施設 上有田駅南東方 700m 法令 規制 （都） １住居 (60,160) 特別用途地区 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 製陶所併設住宅等が混在する丘陵地の既成住宅地で、住環境は現状を維持するものと考える。需要は弱含みだが 、周辺地域で取引が見られるようになってきたので、地価の下落幅は縮小傾向にあるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、有田町および周辺市町の戸建住宅地域である。主な需要者は、有田町および周辺市町に居住する一次取 得者である。周辺には製陶所等が見られるが、戸建住宅地の色彩が強くなっている。小学校へのアクセスに難があり、 市場競争力が相対的に劣るので、需要は弱い。土地は４００～５００万円程度を中心とした取引が行われているものと 思料する。新築戸建住宅は取引が少なく、中心となる価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、上有田駅徒歩圏内の既成住宅地域であり、殆どが自己使用目的の低層戸建住宅で、町営集合住宅が近接し ていることもあり、収益目的の共同住宅は見られず、原価法及び収益還元法は試算しなかった。実需に基づいた取引事 例比較法においては、規範性を有する有田町の戸建住宅地の事例を採用した。適正な補修正を行い、比準価格を試算し 、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐賀有田 -3                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     15,400 円／㎡ [100.6] 100 100 [101.0] 100 [103.9] [100.0] 100 14,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少、高齢化率上昇は、県内平均より高 位にある。土地取引および新築戸数は低水準 ながらも概ね横ばい傾向にある。 周辺地域で取引は見られるが、下水道敷設等 による地価への影響は見られない。 敷地一部が土砂災害警戒区域であるが、個別 的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％