令和6年1月15日　提出 上峰 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   上峰 -2 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　松本　修二   TEL.

鑑定評価額 2,840,000 円  １㎡当たりの価格 8,450 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月28日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三養基郡上峰町大字堤字二本松３１５７番１ ②地積 　(㎡) 336   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 農家住宅の中に一般 住宅が見られる住宅 地域 南4m町道 水道、下水 中原 3.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４ｍ町道 交通 施設 中原駅　北西方 3.6km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、農家住宅の中に一般住宅が見られる住宅地域であり、外部からの転入は少なく、当面は現状の土地 利用を維持するものと考えられる。低金利の影響もあり、地価は比較的安定的に推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      8,450 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、三養基郡上峰町及び隣接する三養基郡みやき町・神埼郡吉野ヶ里町等に所在する住宅地域である。需要 者の中心は地縁的選好性を有する三養基郡上峰町及びその隣接町等の居住者である。当該地域のような在来の集落への 需要は限定的であり、外部からの転入は少ない。取引件数が少なく、取引される価格も個別性が強く、バラツキがある ため、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は取引事例を基にしており、市場性を反映し、かつ実証的である。また、農家住宅の中に一般住宅が見られる 住宅地域であり、自己使用目的の取引が支配的で賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算できなかった。本 件は居住の快適性を重視する住宅地域であるので、比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上 記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　吉野ヶ里 -4                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      8,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [100.8] [100.0] 100 8,430  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      8,450 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 上峰町では、低金利等を背景に利便性の高い 新規分譲地を中心に不動産売買市況は底堅さ がみられる。 近隣地域及び周辺地域において特筆すべき地 域要因の変動はない。 特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％