令和6年1月15日　提出 基山 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   基山 -4 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　清原　雅利   TEL.

鑑定評価額 8,060,000 円  １㎡当たりの価格 17,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三養基郡基山町大字長野字村中５４６番１ ②地積 　(㎡) 450   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1 住宅 ＬＳ2 一般住宅の中に農家 住宅等が見られる住 宅地域 北4.5m町道、西側道 水道 弥生が丘 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南   200 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４．５ｍ町道 交通 施設 弥生が丘駅北東方 1.6km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化区域での住宅需要は高まっているが、現状、調整区域内の住宅地を求める動きは少ない。潜在的な開発素 地の側面もあるため、当面の間、既成住宅中心の土地利用が続くが、地価は横ばい傾向を示すものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主に基山町及び鳥栖市郊外に存する住宅地域であり、主な需要者は同一需給圏内の居住者である。近隣地 域等の農家住宅も見られる既成地域では地縁により取引されるケースが多く、需要は限定的である。ただし、住宅需要 が旺盛な基山町にあって、既存宅地等については、立地条件や公法上の規制の程度によっては開発素地等とされる可能 性がある。なお、物件により規模等の個別性がまちまちであるため、取引の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一般住宅のほかに農家住宅も見られる既成住宅地域で賃貸需要が稀薄であり、事業収支の観点から賃貸経営を想定する ことが非現実的である。快適性、利便性が重視される戸建住宅地域であることから、自己使用目的で取引され、需要者 行動としても取引価格等の水準を指標に価格決定を行うことが通常と考えられる。したがって、代表標準地との検討を 踏まえ、市場の実態を反映した取引事例により求めた比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鳥栖 -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     14,600 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 81.8] [100.0] 100 17,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口微増、世帯数増加傾向にある。高齢化率 は県全体より約１ポイント高い。土地取引件 数は対前年比（１０月～９月）で約１４％減 少している。 市街化調整区域内の既存宅地については、潜 在的な開発素地としての側面もあるが、近隣 地域等では今のところ目立った開発等は見ら れない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 -13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％