令和6年1月13日　提出 佐賀嬉野 5-201　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐賀嬉野 5-201 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　市丸　亮介   TEL.

鑑定評価額 65,700,000 円  １㎡当たりの価格 41,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 33,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 嬉野市嬉野町大字下宿甲４７１３番５外 ②地積 　(㎡) 1,567   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) 準防 （その他） (100,200) 不整形 1:1.5 店舗 Ｓ1 店舗、事務所等が建 ち並ぶ普通商業地域 北東16m県道、背面道 水道、下水 嬉野温泉 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    80 ｍ、北   140 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 土地区画整理の完了した商業 地域 街 路 １６ｍ県道 交通 施設 嬉野温泉駅南西方 500m 法令 規制 （都） 近商 (100,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 嬉野温泉駅に近い商業地域で、低層店舗が建ち並んでいる。新駅周辺は昨年ホテルが進出し、その隣接した地域 として地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は嬉野市及びその周辺市の商業地域で、需要者は市内の事業者等が中心であるが、全国的に有名な温 泉地であるので、県外からの参入もある。嬉野温泉駅開業のプラスの影響も現時点ではまだ不透明であるが、駅前のホ テルは開業し、駅周辺の商業集積度も上がっていくことが予想され、市内における需要は高まるものと思われる。当該 地域及び周辺の土地取引は少なく、現在需要の中心となる価格帯を見いだしにくい状態にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 やや画地規模が大きい商業地域として借地を含め自用での利用物件が多く、投資採算に見合うだけの賃料及び賃貸建物 の想定が難しかった為収益価格は試算しない。よって、武雄市の温泉街近くの代表標準地との検討を踏まえ、比準価格 を採用して鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　武雄 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     65,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [156.8] [100.0] 100 41,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 著名な温泉地として新規のホテル開業が続い ているが、新型コロナの影響もあり先行きは 不透明。今後も嬉野温泉駅開業のプラス効果 が期待される。 嬉野温泉駅が開業し１年が経過し、駅前の整 備やホテルの開業等が進んでいるが、当該地 域では売物件がない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +45.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％