令和6年1月9日　提出 小城 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小城 5-1 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　吉鶴　昇   TEL.

鑑定評価額 9,540,000 円  １㎡当たりの価格 34,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月29日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小城市小城町字北小路２５１番１８ ②地積 　(㎡) 274   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） (80,200) 1:1.5 店舗兼住宅 Ｗ2 小売店舗等が建ち並 ぶ国道沿いの商業地 域 北16m国道 水道 小城 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    90 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  19.5 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 １６ｍ国道 交通 施設 小城駅北方 1.1km 法令 規制 （都）  (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧小城町の嘗ての中心商業地域。他所での郊外型店舗の新規立地や小城町役場の移転の影響で商況はやや陰り気 味。地域要因に特段の変動は認められない。値頃感が出始めた地価は、当面、横ばいで推移すると予測。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は小城市及び隣接市町の商業地域、住商混在地域及び路線商業地域。需要者の中心は、自用の物販・飲食店 舗や営業所等用地として利用する各種の事業者である。当該事業者は、関連産業・市場とのアクセス、画地規模及び視 認性の良否等の要因に着目して物件の良否を判別し、市場価格を重視して取得価格を決定する傾向が強い。中心となる 価格帯は、土地は２７０㎡程度で１０００万円弱程度、土地建物では、建物用途・規模が多様なため把握困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の店舗や店舗併用住宅等建設目的での土地売買が支配的な地域である。賃貸収益重視の店舗・営業所等の建設を目 的とした土地売買は限定的であるため、収益性を反映する収益価格の規範性は劣るものと判定し、その試算を割愛した 。本件では、上記需要者の属性を踏まえて比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通 り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　小城 5-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     27,700 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [100.0] 100 [ 79.2] [100.0] 100 34,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 小城市の人口が減少する中、国道２０３号線 沿いで商業集積が漸増しており、その後背地 で盛んな戸建分譲開発地の地価は堅調に推移 している。 市町村統合前の旧小城町の中心的商業地域。 店舗・事業所等が回帰する傾向も一部で認め られるが商業地全体の商況は陰り気味。 個別的要因に特段の変動は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -6.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 -14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％