令和6年1月9日　提出 小城 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小城 -4 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　吉鶴　昇   TEL.

鑑定評価額 5,260,000 円  １㎡当たりの価格 10,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月29日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小城市牛津町下砥川字蒲原７８２番２ ②地積 　(㎡) 487   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 等が見られる住宅地 域 南東6m市道 水道、下水 江北 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南    80 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  31.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 江北駅北東方 2.1km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅や一般住宅が混在する集落地域。地域要因に特段の変動は認められず、当面は現状で推移すると思料さ れる。住宅地としての需要は低調なため、当面の地価は弱含みで推移するものと思料される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧牛津町の及びその周辺地域の集落地域。需要者の中心は旧牛津町に地縁を有する勤労者や農業者等が想 定されるが、需要の程度は限定的なものと思料される。当該需要者は、居住の快適性や生活利便性等の要因に着目して 物件の良否を判別し、市場価格を重視して取得価格を決定する傾向が強い。取引の中心は、土地は５００㎡程度と広目 で５００万円台半ば程度、新築戸建住宅で２千万円台半ば程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の戸建住宅建設目的での土地売買が支配的な地域である。アパート等の収益物件はほぼ見当たらず、自己使用目的 の取引が支配的で賃貸市場が形成されておらず、収益価格の試算を割愛した。本件では、上述の市場特性より、価格説 得力が優れる比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　武雄 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,300 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [114.3] [100.0] 100 10,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 小城市の人口が減少する中、国道２０３号線 沿いで商業集積が漸増しており、その後背地 で盛んな戸建分譲開発地の地価は堅調に推移 している。 農地に面する集落地域。地域要因に特段の変 動は認められない。 個別的要因に特段の変動は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％