令和6年1月15日　提出 武雄 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   武雄 5-3 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　大坪　嘉章   TEL.

鑑定評価額 37,100,000 円  １㎡当たりの価格 31,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月28日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 武雄市朝日町大字甘久字丁ノ坪１３００番２外 ②地積 　(㎡) 1,198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 準工 (60,200) （その他） (70,200) 3:1 店舗兼作業場 Ｓ1 中規模店舗、営業所 等が建ち並ぶ路線商 業地域 北西13m県道、南西側道 水道 高橋 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   250 ｍ、南    20 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １３．０ｍ　県道 交通 施設 高橋駅南西方 500m 法令 規制 （都） 準工 (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、令和元年・３年の８月と令和５年の７月と４年で３度の豪雨で、多くの建物が被災し、客足は減少 したことなどから、地価は下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、武雄市とその周辺市町の商業地域である。主たる需要者層は武雄市とその周辺市町の法人、個人事業者 である（一部県外資本がみられる）。標準街路沿線にはには、大型量販店、飲食店、自動車関連等の路線型店舗が多い 。ここ４年で３度の豪雨にみまわれ、多くの建物が被災し、客足が減少しており、新たな需要者は様子見の傾向が強い 。取引規模が様々であるため、取引の中心価格帯の把握が難しい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域においては、低層の自己利用目的の店舗、事業所等が大半である。また、同地域は路線商業地域の特性も有し ており、駐車場スペースの確保が必要であることから投下資本見合いの賃料水準の確保が相当困難であり、事業の採算 がとれないため、収益還元法の適用は断念した。こうしたことから、本件においては、同一需給圏内の規範性の高い取 引事例から求められた比準価格を採用し、代表標準地との検討等も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　多久 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     24,900 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [100.0] 100 [ 81.9] [100.0] 100 30,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西九州新幹線の開業後、コロナ渦の終息も相 俟って、今後は武雄温泉を中心に需要の回復 が期待される。 ここ４年で３度の集中豪雨により、店舗、事 業所の転出、廃業がみられる。 繁華性・収益性に影響を与える要因の変動は 特段ない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 -25.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.5 ％  ％