別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
武雄 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
武雄 5-1 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　大坪　嘉章   TEL.
鑑定評価額 13,400,000 円  １㎡当たりの価格 65,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 52,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月28日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 武雄市武雄町大字富岡字サキ田７８４３番１２
 ②地積
　(㎡)		 205  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:3		 店舗

Ｓ2		 低層店舗、営業所等
が建ち並ぶ商業地域
 南東20m県道 水道、下水 武雄温泉

540m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   120 ｍ、西    30 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０．０ｍ　県道 交通

施設		 武雄温泉駅

540m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 令和４年に西九州新幹線が開業し、駅周辺の整備の進展が価格形成要因としては大きいが、近隣地域は繁華性が
高まっておらず、地価は今後の観光客の増加等に伴って上昇していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     65,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     43,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、武雄市とその周辺市町の商業地域である。主たる需要者層は武雄市とその周辺市町の法人、個人事業者
である（一部県外資本もみられる）。他の地方の旧来からの商業地域同様、郊外型の店舗に客足を取られ、衰退傾向で
あったが、西九州新幹線の開業に伴い、駅周辺の整備が進められており、観光客の増加等による衰退傾向の歯止めが期
待される。取引規模が様々であるため、取引の中心価格帯の把握は難しい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、武雄温泉駅近辺の商業地域である。同地域では、賃貸市場の成熟度は低く、元本価格に見合う賃料水準が
形成されていないため、収益価格は低位に試算された。比準価格は、類似地域におけるここ数年内の取引事例からの試
算であり、市場実態を適切に反映した試算価格であると判断される。こうしたことから、比準価格を重視し、収益価格
を参考に留め、さらに、前年価格からの検討を行い、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     65,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 西九州新幹線の開業後、コロナ渦の終息も相
俟って、今後は武雄温泉を中心に需要の回復
が期待される。


準防火地域の指定により、基準建ぺい率が１
０％緩和されたが、価格形成要因としての影
響は軽微なものと思料する。


繁華性・収益性に影響を与える要因の変動は
特段ない。

 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 武雄 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６公武雄

-15		 武雄市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東22m市道、
中間画地
（都） 商業

(90,400)
b ５基武雄

-13		 武雄市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西12m県道、
中間画地
（都） 近商

(90,400)
c ５公武雄

-20		 武雄市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西6m市道、
中間画地
（都） 商業

(90,360)
d ５基武雄

-24		 武雄市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東8.5m県道
、中間画地
（都） １住居

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
58,261  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
58,552 		 100
[  94.5]
61,960 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
62,000 
b (　           ) 
47,000  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
48,175 		 100
[  76.8]
62,728 
62,700 
c (　           ) 
64,350  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
64,350 		 100
[  95.9]
67,101 
67,100 
d (　           ) 
24,300  		 100
[  70.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
36,541 		 100
[  53.4]
68,429 
68,400 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 売急ぎ

 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -42.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     65,500 円／㎡]  



武雄 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成住宅市街地であり、再調達原価の把握が困難なため不適用
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,845,150 
818,609 
3,026,541 
2,559,250 
467,291 		 （　0.9467）
442,384 		 （  5.0 -  0.0 ）
5.0％  
⑧収益価格 　      8,847,680 円　　　　（　     43,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
武雄 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 110.00 Ｓ2 220.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   205 ㎡      8.5 m x   25.2 m  前面道路：県道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 武雄温泉駅にほど近い、旧来からの中心商業地域であることから１階店舗、２階事務所を想定。 ⑦有効率　  85.0 ％
の理由		 類似建物の標準的な数値から査定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
110.00 
85.0 
93.50 
1,994 
186,439 		 4.0  745,756 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
110.00 
85.0 
93.50 
1,694 
158,389 		 3.0  475,167 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
220.00 
85.0 
187.00 

344,828 		 1,220,923 
0 
⑨年額支払賃料        344,828 円　×　12ヶ月　＝　       4,137,936 円 
⑩a共益費（管理費）               1 円／㎡　×　     187.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　           2,244 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 保証金により担保されるため非計上
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         120,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,140,180 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　         120,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　       426,018 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,834,162 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,220,923 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          10,988 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,845,150 円　　　　（　        18,757 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６公武雄賃貸
　　　　-4		 1,690  
(   1,620) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
2,086 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,001 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,994 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ６公武雄賃貸
　　　　-5		 1,865  
(   1,860) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,066 
c ６公武雄賃貸
　　　　-6		 1,671  
(   1,667) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,852 
武雄 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 141,200 円  　　　　     35,300,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 213,009 円  　　　        4,260,180　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       97,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      261,200 円  　　　　     35,300,000　×　　  50.0 ％　×　  14.80 /1000
④損害保険料        70,600 円  　　　　     35,300,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        35,300 円  　　　　     35,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         818,609 円　（　　　　　　         3,993 円／㎡）　　（経費率　　  21.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9467    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 35,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 156,000 円／㎡　×　     220.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0725     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0563 ×　 35 ％　＋　0.0683 ×  35 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,559,250 円  
（　　　　　        12,484 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,845,150 円      
②総費用 818,609 円      
③純収益　①－② 3,026,541 円      
④建物等に帰属する純収益 2,559,250 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 467,291 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 442,384 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,158 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      8,847,680 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      43,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 武雄 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　武雄市武雄町大字富岡字サキ田７８４３番１２
 3001000308946-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
武雄 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
武雄 5-1 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　後藤　修   TEL.
鑑定評価額 13,400,000 円  １㎡当たりの価格 65,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 52,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 武雄市武雄町大字富岡字サキ田７８４３番１２
 ②地積
　(㎡)		 205  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 商業
(80,400)
準防
（その他）



(100,400)

1:3		 店舗

Ｓ2		 低層店舗、営業所等
が建ち並ぶ商業地域
 南東20m県道 水道、下水 武雄温泉

540m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   120 ｍ、西    30 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 ２０ｍ県道 交通

施設		 武雄温泉駅南西方

540m		 法令

規制		 （都） 商業
(80,400)
⑤地域要因の将
　来予測		 武雄市役所周辺の中心市街地に位置し、新幹線開業により観光客の増加が期待されている。今後は観光客の増加
などで商況が回復していくと予測するが、地価は遅れて反映されるものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     65,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     41,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は武雄市及び周辺の市町の商業地域である。需要者は武雄市を基盤とする法人又は個人事業者が中心
となっている。武雄温泉駅周辺及び近隣地域では新幹線駅の開業で注目されており、観光客も増加傾向にあるが、今後
も観光客を呼び込めるかが重要となる。土地の需給動向は均衡し安定的に推移している。需要者の中心となる価格帯は
需要者ごとに個別性が高く、取引も少ないため明確にすることは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益還元法の適用に必要な各種の査定に想定要素が介在するため収益価格の信頼性は相対的に低い。取引事例比較法は
現実の市場で実際に取引された複数事例から求められており、採用された事例も価格牽連性を有しており信頼性が高く
重視出来る価格である。価格形成要因の変動状況及び需給動向の再検討を踏まえ、市場性を反映した比準価格を重視し
、収益価格を参考として鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     65,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 低金利政策の効果などから不動産需要は堅調
に推移しており、商業地の需要も安定的に推
移している。


近年において新幹線駅が開業した。




特段の個別的要因の変動はないものと判断し
た。

 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 武雄 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６公武雄

-15		 武雄市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東22m市道、
中間画地
（都） 商業

(90,400)
b ５基武雄

-19		 武雄市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東20m県道、
中間画地
（都） 商業
土砂災害警戒区域
(90,400)
c ５基武雄

-18		 武雄市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西20m県道、
南西4m、角地
（都） 商業

(100,400)
d ５基武雄

-11		 武雄市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西12m県道、
南東6m、角地
（都） 近商

(90,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
58,261  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
58,552 		 100
[  89.5]
65,421 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
65,400 
b (　           ) 
48,119  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.2]
53,347 		 100
[ 104.0]
51,295 
51,300 
c (　           ) 
78,535  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
76,995 		 100
[ 100.0]
76,995 
77,000 
d (　           ) 
56,975  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
57,252 		 100
[  87.4]
65,506 
65,500 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -9.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     65,500 円／㎡]  



武雄 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,812,730 
814,014 
2,998,716 
2,544,750 
453,966 		 （　0.9467）
429,770 		 （  5.0 -  0.0 ）
5.0％  
⑧収益価格 　      8,595,400 円　　　　（　     41,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
武雄 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 110.00 Ｓ2 220.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 商業 準防

 100 ％   400 ％   400 ％   205 ㎡      8.5 m x   25.2 m  前面道路：県道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 周辺地区の状況から２階建の１階店舗で２階事務所を想定した。 ⑦有効率　  85.0 ％
の理由		 類似不動産より査定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
110.00 
85.0 
93.50 
1,958 
183,073 		 4.0  732,292 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
110.00 
85.0 
93.50 
1,700 
158,950 		 3.0  476,850 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
220.00 
85.0 
187.00 

342,023 		 1,209,142 
0 
⑨年額支払賃料        342,023 円　×　12ヶ月　＝　       4,104,276 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     187.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         120,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により十分担保されている。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,104,276 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　         120,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　       422,428 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,801,848 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,209,142 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          10,882 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,812,730 円　　　　（　        18,599 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６公武雄賃貸
　　　　-4		 1,690  
(   1,620) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,977 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,965 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,958 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ６公武雄賃貸
　　　　-5		 1,865  
(   1,860) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,963 
c ６公武雄賃貸
　　　　-2		 1,485  
(   1,456) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 80.0]
1,954 
武雄 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 140,400 円  　　　　     35,100,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 211,214 円  　　　        4,224,276　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       97,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      259,700 円  　　　　     35,100,000　×　　  50.0 ％　×　  14.80 /1000
④損害保険料        70,200 円  　　　　     35,100,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        35,100 円  　　　　     35,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         814,014 円　（　　　　　　         3,971 円／㎡）　　（経費率　　  21.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9467    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 35,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 155,000 円／㎡　×　     220.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0725     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0563 ×　 35 ％　＋　0.0683 ×  35 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,544,750 円  
（　　　　　        12,413 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,812,730 円      
②総費用 814,014 円      
③純収益　①－② 2,998,716 円      
④建物等に帰属する純収益 2,544,750 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 453,966 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 429,770 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,096 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      8,595,400 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      41,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 武雄 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　武雄市武雄町大字富岡字サキ田７８４３番１２
 3001000308946-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考