令和6年1月15日　提出 武雄 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   武雄 -2 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　大坪　嘉章   TEL.

鑑定評価額 4,390,000 円  １㎡当たりの価格 12,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和5年12月28日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 武雄市朝日町大字甘久字北上滝３０５３番 ②地積 　(㎡) 357   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 台形 1.2:1 住宅 Ｗ2 農家住宅の中に一般 住宅が見られる住宅 地域 南5m市道 水道 高橋 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   200 ｍ、南   100 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５．０ｍ　市道 交通 施設 高橋駅北方 1.4km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、農家住宅を中心とする地域である。周辺では新規分譲がみられるが、人口減少、高齢化等により需 要は低位で推移していることから、今後も地価は概ね横這いで推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は武雄市とその周辺市町の住宅地域である。主たる需要者層は、武雄市及びその周辺市町の居住者・出身者 等在来の農家集落に地縁を有する者である。周辺では新規分譲もみられるが、人口減少、高齢化等により需要は低位で 推移している。土地取引が少なく、取引規模もまちまちであるため、需要の中心価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 主たる需要者は個人等の最終需要者であり、市場参加者及び最有効使用の観点から収益価格は規範性に乏しく、調整区 域内の住宅地域では賃貸市場が未成熟であり、収益性の観点から共同住宅の建築を想定することは現実的に困難である ことから収益還元法の適用は断念した。居住の快適性・利便性を重視する住宅地域内は、自用目的の取引が中心であり 、取引事例に着目して価格形成がなされていることから、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 武雄市の人口は減少傾向である。同市の令和 ５年の土地取引件数は前年同期比でみて、令 和３年、４年を下回る水準になることが見込 まれる。 価格形成に与える地域要因の変動は、特段な いものと判断される。 快適性・利便性に影響する価格形成要因の変 動は特にない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％