令和6年1月15日　提出 武雄 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   武雄 -1 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　大坪　嘉章   TEL.

鑑定評価額 14,900,000 円  １㎡当たりの価格 45,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 36,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月28日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 武雄市武雄町大字昭和３１４番 ②地積 　(㎡) 330   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:2.5 住宅 ＬＳ2 住宅、事務所等が混 在する区画整理済の 住宅地域 南東6m市道 水道 武雄温泉 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   170 ｍ、西   150 ｍ、南   150 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６．０ｍ　市道 交通 施設 武雄温泉駅南東方 750m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は区画整然としており、中心市街地へのアクセスに優れ、居住環境は良好である。市内では高価格帯で あるが、供給は少ないことから、地価はやや強含んで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は武雄市とその周辺市町の住宅地域である。主たる需要者層は、武雄市及びその周辺市町の居住者・出身者 で高額所得を得たり、資金力のある一次取得者である。近隣地域は、区画整然としており、中心市街地へのアクセスに も優れ、居住環境は良好であることから、需要は底堅い。土地は８百万円～１０百万円弱、新築の建物を含めた総額で ２５百万円～３０百万円強が中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地の画地規模が小さく、また、建築費の高騰により賃貸住宅の建築が現実的に困難であることから、収益価格は試 算しなかった。近隣地域は低層戸建住宅が多く、需要者は繁華性・収益性より快適性・利便性を重視する。したがって 、本件では、市場で成立した取引事例によって実証的に考察した比準価格を採用し、前年価格からの検討を行い、鑑定 評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     44,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 武雄市の人口は減少傾向である。同市の令和 ５年の土地取引件数は前年同期比でみて、令 和３年、４年を下回る水準になることが見込 まれる。 価格形成に与える地域要因の変動は、特段な いものと判断される。 快適性・利便性に影響する価格形成要因の変 動は特にない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％