令和6年1月12日　提出 多久 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   多久 5-1 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　有吉　寛   TEL.

鑑定評価額 15,300,000 円  １㎡当たりの価格 24,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 多久市北多久町大字小侍６３８番４外 ②地積 　(㎡) 617   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） (90,400) 台形 1:1.5 店舗、事務所兼住宅 ＲＣ3 飲食店、給油所等が 見られる国道沿いの 商業地域 南14m国道 水道、下水 多久 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 １４ｍ国道 交通 施設 多久駅北東方 500m 法令 規制 （都） 商業 (90,400) ⑤地域要因の将 　来予測 前面幹線道路の交通量は比較的多いが、商況は低位である。背後の住宅地需要も弱含みで商圏の拡大は期待でき ない。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は多久市及びその周辺市町の商業地域である。需要者は当該地域に地縁を有する事業者をはじめ、県 外業者も考えられる。比較的交通量の多い幹線沿いではあるが、店舗の進出はほとんど見られず土地需要も低調である 。なお、画地規模にバラツキがあり、また取引件数が少ないことから中心的な価格帯の把握は困難な状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、ほとんどが自用の店舗からなる商業地域で、賃貸市場が未成熟であり、資料収集の限界から収益価格の試 算は断念した。一方、取引事例については、収集範囲を広げて信頼性ある資料を収集し、現実の不動産市場の実態に裏 付けられた実証的な価格を試算し得た。従って、比準価格を重視し、単価と総額との関連性を勘案の上、鑑定評価額を 上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内の景気をみると、個人消費は回復、住宅 投資は横這い傾向にある。設備投資は大幅に 増加しており、公共投資は弱めの動きで推移 している。 地域要因に大きな変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％