別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
鳥栖 9-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
鳥栖 9-1 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　大串　俊三   TEL.
鑑定評価額 1,900,000,000 円  １㎡当たりの価格 68,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 48,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月27日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 鳥栖市原町字本原１０６０番外
 ②地積
　(㎡)		 27,934  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工業
(60,200)

（その他）



(70,200)
不整形
1.5:1		 倉庫

Ｓ2		 大中規模倉庫等が多
い国道沿いの工業地
域		 東10.5m国道、四方路 水道、下水 田代

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 流通業務地
③標準的画地の形状等 間口　約　　 150.0 ｍ、奥行　約　　  70.0 ｍ、規模　　    10,000 ㎡程度、形状　不整形
④地域的特性 特記

事項		 国道３号の拡幅工事が進んで
いる。		 街

路		 １０．５ｍ国道 交通

施設		 田代駅北東方

600m		 法令

規制		 工業
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 鳥栖インター至近の好立地の流通業務地である。鳥栖市内では大規模工場地の供給が不足しており、前面の国道
３号の拡幅事業も進んでおり、地価は上昇傾向で推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 流通業務地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 四方路　　　　　　　　　　　　　   0.0
形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     68,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は鳥栖市、三養基郡、神埼市等の佐賀県東部の工業地域である。需要者は流通業や製造業を全国展開してい
る業者や投資法人が中心である。近年の流通業の変革を反映して流通業は大手流通業者を中心に需要が多く、流通業者
と製造業者の取引に乖離が見られる。鳥栖市では大規模な開発計画はあるものの、現在は工業用地が不足しており、流
通業者による高値の取引も見られ、市場は供給不足で地価は上昇している。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は国道３号沿いに流通関連の倉庫等が多い工業地域であり、類似の賃貸事例が収集できなかったので収益還元
法は適用しなかった。類似の造成事例も収集できなかったので原価法も適用しなかった。鳥栖市内では供給不足で坪３
０万円を超える取引事例も出てきたが、鳥栖市及び基山町、神埼市に所在する取引事例を採用して求めた比準価格を採
用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     60,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 流通業者を中心に、鳥栖・基山地区では工場
の需要は多いが、工場適地は少なく、供給が
不足している。


国道３号の拡幅工事が進んでいる。




個別的要因の変動は認められない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+13.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 鳥栖 9-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５公基山

-26		 三養基郡基山町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東16m市道、
北西4m、
二方路
工業

(70,200)
b ５公鳥栖

-36		 鳥栖市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南8.5m市道、
中間画地
準工

(60,200)
c ５公鳥栖

-51		 鳥栖市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東20m国道、
北5m、角地
準工

(70,200)
d ５基鑑神埼

-2		 神埼市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北13m県道、
中間画地
（都） 

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
51,373  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  88.2]
61,158 		 100
[  89.1]
68,640 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
68,600 
b (　           ) 
50,598  		 100
[ 100.0]		 [ 122.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.1]
64,910 		 100
[  81.9]
79,255 
79,300 
c (　           ) 
51,500  		 100
[ 100.0]		 [ 116.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
60,049 		 100
[  93.8]
64,018 
64,000 
d (　           ) 
39,322  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
41,810 		 100
[  68.9]
60,682 
60,700 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -11.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.88 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 -25.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     68,000 円／㎡]  



鳥栖 9-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地につき原価法の適用困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 製造系の工業地については自社所有地が多く、流通系の工業地については賃貸事例の収集ができなかったため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 鳥栖 9-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　鳥栖市原町字本原１０６０番
 3011000129508-0000
2 　鳥栖市原町字笹尾１１１０番１
 3011000133139-0000
3 　鳥栖市原町字笹尾１１１０番１１
 3011010020144-0000
4 　鳥栖市原町字笹尾１１１０番１４
 3011010054220-0000
5 　鳥栖市原町字中尾１２５２番９
 3011010020145-0000
6 　鳥栖市原町字中尾１２６２番１
 3011000137521-0000
7 　鳥栖市原町字中尾１２６２番２
 3011010054064-0000
8 　鳥栖市原町字中尾１２６３番
 3011000137522-0000
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
鳥栖 9-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
鳥栖 9-1 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　清原　雅利   TEL.
鑑定評価額 1,900,000,000 円  １㎡当たりの価格 68,100 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 48,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月18日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 鳥栖市原町字本原１０６０番外
 ②地積
　(㎡)		 27,934  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工業
(60,200)

（その他）



(70,200)
不整形
1.5:1		 倉庫

Ｓ2		 大中規模倉庫等が多
い国道沿いの工業地
域		 東10.5m国道、四方路 水道、下水 田代

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 流通業務地
③標準的画地の形状等 間口　約　　 150.0 ｍ、奥行　約　　  70.0 ｍ、規模　　    10,000 ㎡程度、形状　不整形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １０．５ｍ国道 交通

施設		 田代駅北東方

600m		 法令

規制		 工業
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 物流施設や配送機能が必要な製造業等の工業地の引き合いは鳥栖エリア優位にあり、特に、近隣地域等のように
幹線道路や高速道路ＩＣへの接続が良好な立地での需要が多い。今後も地価は上昇基調で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 流通業務地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 四方路　　　　　　　　　　　　　   0.0
形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     68,100 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主に県東部及び隣県を含むその周辺で、特に、九州自動車道への接続が良好な地域との価格牽連性が強い
。主な需要者は県内外の製造業者、物流業者、投資法人等である。交通の要衝である鳥栖エリアでは配送機能を備えた
工業地の需要が旺盛である。特に、半導体関連企業の集積が進む九州の物流ニーズもあり、物流施設用地の需要が高ま
っており、適地の地価上昇は著しい。企業活動により必要となる立地、規模等が異なるため、取引総額には幅がある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自己使用の工場、物流施設等が多い地域であり、一般的な賃貸市場が成立しておらず、賃貸事例の収集及び賃貸物件の
想定が困難であるため、収益価格の試算を断念した。他方、比準価格は市場の実態を反映する取引事例により求めてお
り、立地による物流面や生産性での優劣を反映した信頼性の高い価格だと判断される。したがって、比準価格をもって
鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     60,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口微増、世帯数増加傾向。土地取引件数は
対前年比（１０月～９月）で約７％減少。県
内での設備投資は増加し、生産活動は持ち直
しつつある。

標準地及びその周辺で国道３号の拡幅工事が
進捗中であるほか、鳥栖ＪＣＴ南で小郡鳥栖
南ＳＩＣの整備が行われている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+13.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 鳥栖 9-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５基鑑神埼

-2		 神埼市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北13m県道、
中間画地
（都） 

(70,200)
b ５公鳥栖

-56		 鳥栖市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西13.5m国道、
中間画地
準工

(60,200)
c ５公鳥栖

-2		 鳥栖市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南3m市道、
中間画地
準工

(60,200)
d ５公鳥栖

-36		 鳥栖市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南8.5m市道、
中間画地
準工

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
39,322  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
41,810 		 100
[  61.7]
67,763 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
67,800 
b (　           ) 
30,308  		 100
[ 100.0]		 [ 114.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  70.6]
48,982 		 100
[  80.8]
60,621 
60,600 
c (　           ) 
37,084  		 100
[ 100.0]		 [ 116.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  81.2]
53,343 		 100
[  71.0]
75,131 
75,100 
d (　           ) 
50,598  		 100
[ 100.0]		 [ 122.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.1]
64,910 		 100
[  89.2]
72,769 
72,800 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 -20.0
b 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -2.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　 -28.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　 -18.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -17.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.88 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     68,100 円／㎡]  



鳥栖 9-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 個別の工場、物流施設等では賃貸形式のものも散見されるが、地域的には自己使用、自社所有によるものが多く
、一般的な賃貸市場が成立していないため、賃貸事例の収集及び賃貸物件の想定が困難である。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 鳥栖 9-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　鳥栖市原町字本原１０６０番
 3011000129508-0000
2 　鳥栖市原町字笹尾１１１０番１
 3011000133139-0000
3 　鳥栖市原町字笹尾１１１０番１１
 3011010020144-0000
4 　鳥栖市原町字笹尾１１１０番１４
 3011010054220-0000
5 　鳥栖市原町字中尾１２５２番９
 3011010020145-0000
6 　鳥栖市原町字中尾１２６２番１
 3011000137521-0000
7 　鳥栖市原町字中尾１２６２番２
 3011010054064-0000
8 　鳥栖市原町字中尾１２６３番
 3011000137522-0000
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考