別記様式第二 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月12日　提出 鳥栖 3-1　宅地見込地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鳥栖 3-1 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　大串　俊三   TEL.

鑑定評価額 17,300,000 円  １㎡当たりの価格 17,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 市比準 (3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番 鳥栖市萱方町字前田９９番４ ②地積(㎡) 987  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給 処理施 設状況 ⑧主要な交通施設との 　接近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1.2:1 田 住宅地域に近い宅地化が進んでいる地域 水道、下水 鳥栖 3.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東  200 ｍ、西   50 ｍ、南   50 ｍ、北   50 ｍ ②標準的使用 低層住宅向きの現況田の宅地見込地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   35.0 ｍ、奥行　約　　   28.0 ｍ、規模　　      1,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 近隣地域内で分譲住宅の開発 があった。 道 路 接面する道路はない 交通 施設 鳥栖駅北西方 3.1km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の 　将来予測 鳥栖市内では、住宅ローンの低金利や交通利便性から住宅地の需要は多い一方で、供給は不足気味である。当該 地域の周辺では宅地開発が進んでおり、徐々に低層住宅地域に転換していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅向きの現況田の宅地見込地 (4)対象標準地 　の個別的要 　因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用 取引事例比較法 比準価格　　　　　     17,500 円／㎡ 控除法 控除後価格　　　　     17,500 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、鳥栖市及び隣接町の住宅地向きの宅地見込地である。需要者は同一需給圏内や久留米市等福岡県内の開 発業者が中心と考えられる。鳥栖市の住宅地では弥生が丘等の大規模住宅団地はほぼ埋まって供給不足気味であり、市 街化区域内の開発適地の需要は増加している。取引価格については交通・接近条件や画地条件、宅地造成条件によりバ ラツキがあり、中心といえる価格帯は見いだせない。 (7)試算価格の調整 　 ・検証及び鑑定 　 評価額の決定の 　 理由 比準価格は、近隣地域に所在する取引事例から求めた価格を重視して求めており、市場性を的確に反映している。控除 後価格は、開発業者の視点から、対象地を含む一体の開発を想定した投資採算価格であり、宅地見込地においては重視 されるが、多くの想定要素を含んでいる点にやや難がある。両価格は近接したが、比準価格を重視して鑑定評価額を上 記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等 ①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地等番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 画地　　　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他　　　　　　　　        [前年標準地等の価格] 　　　　　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100              イ 対 象 標 準 地 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　     16,700 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　  +4.8 ％／年間 ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 鳥栖市は交通の利便性による企業の進出等で人口・ 世帯数が増加しており、住み良さのランキングも高 く、住宅地の需要は増加している。 地域内で中規模の分譲地開発が行われた。 個別的要因の変動は認められない。 地域要因の比較 交通・接近　　　　　　        環境　　　　　　　　　        宅地造成　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他