令和6年1月15日　提出 鳥栖 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鳥栖 -15 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　清原　雅利   TEL.

鑑定評価額 19,200,000 円  １㎡当たりの価格 71,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.3 倍  (2)実地調査日 令和5年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鳥栖市弥生が丘５丁目１１４番 ②地積 　(㎡) 271   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 地区計画等 1:1 住宅 Ｗ2 北部丘陵で開発され た区画整然とした住 宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 弥生が丘 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    35 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 土地区画整理事業施行済（鳥 栖北部丘陵新都市地区） 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 弥生が丘駅西方 1.1km 法令 規制 １低専 (50,80) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした街並みで、駅や商業施設等が適度に配置された人気の高い住宅団地。近接する福岡県側の周辺市 居住者等からの需要も多い。引き続き現在の街並みを維持し、地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     71,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主に鳥栖市及びその周辺市町の市街地に存する住宅地域で、主な需要者は同一需給圏内の居住者及び勤務 先がある一次取得者である。近隣地域が存する弥生が丘や蔵上等の区画整然とした街並みが人気の地域等での住宅地販 売は引き続き堅調である。また、弥生が丘では、近接する福岡県側の周辺市居住者等からの需要も多い一方、売り物件 は少なくなっている。市街地では土地のみで１千万円台前半、新築戸建で３千万円前後の物件が取引の中心となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用の戸建住宅が建ち並ぶ地域で、投資額に見合う賃料水準が形成されておらず、合理的な賃貸経営を想定するこ とが困難なため、収益価格は試算しない。快適性、利便性が重視される住宅地域であることから、自己使用目的で取引 されることが多く、需要者行動としても取引価格あるいは売り希望価格等との比較により取得するかどうかの意思決定 を行うことが通常である。したがって、実需に基づく取引事例により求めた比準価格をもって鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     67,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　鳥栖 -6                    　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     69,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口微増、世帯数増加傾向。土地取引件数は 対前年比（１０月～９月）で約７％減少。新 設住宅着工戸数は対前年比で約３％増加して いる。 近隣地域が属する大規模住宅団地は、開発当 初は大量の供給在庫を抱えていたが、現在は 売り物件が減少し、需要超過の状況が続いて いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.6 ％ +2.9 ％