別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
鳥栖 -9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
鳥栖 -9 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　寺山　三男   TEL.
鑑定評価額 12,400,000 円  １㎡当たりの価格 35,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月4日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 28,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 鳥栖市桜町字新町裏１１０２番４
 ②地積
　(㎡)		 350  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）



(60,180)

1:2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅の中にアパ
ート等が見られる住
宅地域		 北4.5m市道 水道、ガス、下水 田代

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    60 ｍ、南   120 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ４．５ｍ市道 交通

施設		 田代駅

700m		 法令

規制		 １住居
(60,180)
⑤地域要因の将
　来予測		 街路条件が劣る鳥栖市市街地東部の既成住宅地。開発適地が少なくアパート等も見られる住宅地域で需要は、普
通。現状の住環境を維持していくと思料するが、供給の希少性と同時に需要増も見られるので上昇傾向と予測。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     20,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、鳥栖市及び周辺市・町の市街化区域内住宅地域一円。需要者は、周辺市・町からの転入者も見られ、鳥
栖市及びその周辺に居住するサラリーマン層の１次取得者が多い。鳥栖市中心市街地住宅地では、強い需要の状態が続
き街路条件の劣る既成住宅地に対しても相対的に一定の需要増が見られる。中心的な明確な規模・価格帯はないが、土
地の画地規模が３５０㎡の場合、土地は１、２００～１、３００万円前後、新築戸建住宅総額は３，５００万円程度。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 アパート等の収益物件も混在すると同時に居住の快適性・利便性を重視した既成住宅が多い住宅地域。賃貸市場は取引
価格市場と格差がある自用住宅目的での利用が中心。収益価格は低位に試算された。比準価格は、現実の取引市場で成
立した精度・信頼性が高い取引事例から求めたので標準地の市場性を十分に反映している。収益価格を斟酌の上、桜ケ
丘町の代表標準地との検討を踏まえ価格牽連性が高い比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　鳥栖 -8                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     37,200 円／㎡		 [102.7]
100		 100
[100.0]		 100
[108.1]		 [100.0]
100		 35,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     34,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口増加で高齢化率は県内で最低。低金利は
上昇の兆しがあり融資市場に陰りもあるが、
福岡都市圏の需要も多く実体経済は好調。地
価水準は上昇。

市街地北東部にある既成住宅地域で幅員約４
．５ｍの低層住宅地。開発の余地が少なく供
給が少ない地域のため、希少性を反映し需要
増がある。

格別の変動要因はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 鳥栖 -9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６公鳥栖

-11		 鳥栖市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東3.1m市道
、中間画地
１住居

(60,160)
b ６公鳥栖

-15		 鳥栖市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西4m市道、
北西4m、角地
１住居

(70,160)
c ６公鳥栖

-33		 鳥栖市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北6m道路、
中間画地
１中専

(60,200)
d ６公鳥栖

-40		 鳥栖市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西6m市道、
中間画地
１中専

(60,200)
e ６公鳥栖

-45		 鳥栖市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東5m市道、
中間画地
｢調区｣ 

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
28,326  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.4]
33,600 		 100
[  96.0]
35,000 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
35,000 
b (　           ) 
47,757  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
47,114 		 100
[ 130.7]
36,047 
36,000 
c (　           ) 
55,358  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
55,912 		 100
[ 131.3]
42,583 
42,600 
d (　           ) 
50,370  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
50,719 		 100
[ 143.2]
35,418 
35,400 
e (　           ) 
48,428  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
49,058 		 100
[ 138.5]
35,421 
35,400 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　 -12.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +32.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     35,500 円／㎡]  



鳥栖 -9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,137,224 
594,090 
3,543,134 
3,179,250 
363,884 		 （　0.9661）
351,548 		 （  5.0 -  0.0 ）
5.0％  
⑧収益価格 　      7,030,960 円　　　　（　     20,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
鳥栖 -9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 150.00 ＬＳ2 300.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   180 ％   350 ㎡     12.8 m x   27.0 m  前面道路：市道     　   4.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ３ＬＤＫ、７５㎡、１階２戸・２階２戸、合計４戸の共同住宅を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

  ～ 1		 住宅
150.00 
100.0 
150.00 
1,170 
175,500 		 2.0  351,000 
0.0  0 

  ～ 2		 住宅
150.00 
100.0 
150.00 
1,190 
178,500 		 2.0  357,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
300.00 
100.0 
300.00 

354,000 		 708,000 
0 
⑨年額支払賃料        354,000 円　×　12ヶ月　＝　       4,248,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　   5 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         180,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金にて充当可能  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,248,000 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　         180,000 円　　×　　       ％　＝　　       297,360 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,130,640 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           708,000 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,584 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,137,224 円　　　　（　        11,821 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６公鳥栖賃貸
　　　　-25		 956  
(     956) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[ 88.0]		 100
[106.0]
1,015 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,172 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,170 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ６公鳥栖賃貸
　　　　-29		 1,073  
(   1,029) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[ 89.0]		 100
[103.0]
1,159 
c ６公鳥栖賃貸
　　　　-35		 1,021  
(     999) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[104.0]
1,227 
鳥栖 -9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 121,500 円  　　　　     40,500,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 22,140 円  　　　        4,428,000　×　　　　   0.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       25,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      324,000 円  　　　　     40,500,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        60,750 円  　　　　     40,500,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        40,500 円  　　　　     40,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         594,090 円　（　　　　　　         1,697 円／㎡）　　（経費率　　  14.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 25 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9661    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 40,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 131,000 円／㎡　×　     300.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0785     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0710 ×　 45 ％　＋　0.0802 ×  40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,179,250 円  
（　　　　　         9,084 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,137,224 円      
②総費用 594,090 円      
③純収益　①－② 3,543,134 円      
④建物等に帰属する純収益 3,179,250 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 363,884 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 351,548 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,004 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      7,030,960 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      20,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 鳥栖 -9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　鳥栖市桜町字新町裏１１０２番４
 3011000087055-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
鳥栖 -9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
鳥栖 -9 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　於保　繁樹   TEL.
鑑定評価額 12,400,000 円  １㎡当たりの価格 35,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 28,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 鳥栖市桜町字新町裏１１０２番４
 ②地積
　(㎡)		 350  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）



(60,180)

1:2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅の中にアパ
ート等が見られる住
宅地域		 北4.5m市道 水道、ガス、下水 田代

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    60 ｍ、南   120 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ４．５ｍ市道 交通

施設		 田代駅北方

700m		 法令

規制		 １住居
⑤地域要因の将
　来予測		 　市街地北東部にある既成住宅地域である。街路条件に難があるが、接近条件が比較的良好で、開発適地が少な
いため、需給はタイト。住宅ロ－ンの低金利や税優遇等を背景に、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     20,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は鳥栖市及び周辺市町の住宅地域である。需要者の中心は、鳥栖市及び周辺市町居住者と出身者のうち、比
較的若年層の第１次取得者である。街路条件に難があるが、利便性等は良好である。まとまった分譲がないため、需給
は引き締まっている。土地は１２００万円程度、建物を含めた総額は２５００～３０００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 賃貸アパ－ト等もみられるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。特に
快適性を重視する住宅地域であるので、比準価格を中心に、収益価格を参考として、代表標準地との検討、同価格帯の
地域との均衡、市況の動向等をも考慮して、上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　鳥栖 -8                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     37,200 円／㎡		 [103.0]
100		 100
[100.0]		 100
[111.0]		 [100.0]
100		 34,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     34,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 　膨張する福岡都市圏の恩恵を県内で最大に
享受。県内住宅地の地価上昇を牽引。需要は
旺盛で、引き続き堅調さを保つものと思料す
る。

　地域内に変化はないが、開発適地が少なく
、供給不足が続く。需給は引き締まっている
。


　住環境に影響を与える価格形成要因の変動
は特にない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 鳥栖 -9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６公鳥栖

-32		 鳥栖市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西5m市道、
中間画地
１中専

(60,200)
b ５基鳥栖

-1		 鳥栖市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北5m私道、
北東4m、
準角地
準工

(60,200)
c ５基鳥栖

-22		 鳥栖市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東3m道路、
中間画地
１住居

(60,160)
d ５基鳥栖

-30		 鳥栖市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 東3m市道、
中間画地
１中専

(60,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
43,750  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
44,494 		 100
[ 119.6]
37,202 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
37,200 
b (　           ) 
35,825  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
36,219 		 100
[ 108.8]
33,290 
33,300 
c (　           ) 
36,052  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
37,350 		 100
[ 101.1]
36,944 
36,900 
d (　           ) 
20,202  		 100
[  60.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
37,972 		 100
[  96.7]
39,268 
39,300 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.26 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -13.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 売急ぎ

 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -13.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     36,000 円／㎡]  



鳥栖 -9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,225,176 
831,000 
3,394,176 
3,030,100 
364,076 		 （　0.9661）
351,734 		 （  5.0 -  0.0 ）
5.0％  
⑧収益価格 　      7,034,680 円　　　　（　     20,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
鳥栖 -9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
住宅 150.00 ＬＳ2 300.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   180 ％   350 ㎡     12.8 m x   27.0 m  前面道路：市道     　   4.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 中心部近郊に位置し、住宅を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 住宅
150.00 
100.0 
150.00 
1,200 
180,000 		 2.0  360,000 
0.0  0 

  ～ 2		 住宅
150.00 
100.0 
150.00 
1,200 
180,000 		 2.0  360,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
300.00 
100.0 
300.00 

360,000 		 720,000 
0 
⑨年額支払賃料        360,000 円　×　12ヶ月　＝　       4,320,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         216,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,320,000 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　         216,000 円　　×　　   7.0 ％　＝　　       317,520 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,218,480 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           720,000 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,696 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,225,176 円　　　　（　        12,072 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６公鳥栖賃貸
　　　　-40		 1,545  
(   1,545) 		 100
[130.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,188 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,202 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,200 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ６公鳥栖賃貸
　　　　-41		 1,143  
(   1,141) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,203 
c ６公鳥栖賃貸
　　　　-25		 956  
(     956) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,195 
鳥栖 -9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 154,400 円  　　　　     38,600,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 226,800 円  　　　        4,536,000　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       25,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      308,800 円  　　　　     38,600,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        77,200 円  　　　　     38,600,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        38,600 円  　　　　     38,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         831,000 円　（　　　　　　         2,374 円／㎡）　　（経費率　　  19.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 25 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9661    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 38,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 125,000 円／㎡　×　     300.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0785     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0710 ×　 45 ％　＋　0.0802 ×  40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,030,100 円  
（　　　　　         8,657 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,225,176 円      
②総費用 831,000 円      
③純収益　①－② 3,394,176 円      
④建物等に帰属する純収益 3,030,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 364,076 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 351,734 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,005 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      7,034,680 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      20,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 鳥栖 -9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　鳥栖市桜町字新町裏１１０２番４
 3011000087055-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考