別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月14日　提出
鳥栖 -4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
鳥栖 -4 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　山北　潔   TEL.
鑑定評価額 15,600,000 円  １㎡当たりの価格 53,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 39,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月3日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 鳥栖市土井町字土井２０７番４
 ②地積
　(㎡)		 295  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）



(60,180)

1:1.2		 住宅

ＬＳ2		 中規模一般住宅が多
い中心部に近い住宅
地域		 東4.5m市道 水道、下水 鳥栖

1.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北４．５ｍ
市道		 交通

施設		 鳥栖駅北西方

1.6km		 法令

規制		 １住居
(60,180)
⑤地域要因の将
　来予測		 中規模低層戸建住宅からなる既成住宅地であり、住環境は現状を維持するものと考える。需要は堅調で周辺地域
の小規模分譲地の販売も順調に進んでいる。地価は、上昇傾向で推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     53,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     25,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、鳥栖市の市街化区域内の住宅地域。主な需要者は、鳥栖市および福岡市に通勤する同一需給圏内の居住
者であるが、同一需給圏外からの転入も見られる。鳥栖市は福岡通勤圏者による住宅需要の増加により、需要は堅調で
、国道西方周辺地域の分譲地販売は順調に推移している。土地は、１２００～１５００万円程度、新築の戸建て住宅は
、４０００万円前後を中心に取引が行われている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は、既成市街地であり原価法は適用しなかった。主な需要者は、鳥栖市および福岡市の通勤者である。彼らは
居住環境を重視し、価格等を比較し意思決定するので、市場性を反映した比準価格の説得力は優る。近隣地域に共同住
宅は見られるが、収益に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は説得力に劣る。よって比準価格を標準に、収
益価格は参考として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　鳥栖 -1                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     56,100 円／㎡		 [103.2]
100		 100
[103.0]		 100
[107.7]		 [102.0]
100		 53,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     50,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口は増加傾向にあり、高齢化は上昇してい
るが県内では低位にある。需要は堅調である
が、土地取引は軟化傾向にある。


当該地域では、地域要因の変動は特にない。
国道西方の小規模分譲地等では取引が見られ
る。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +11.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 鳥栖 -4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５基鳥栖

-58		 鳥栖市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4m市道、
中間画地
１中専

(60,160)
b ５基鳥栖

-66		 鳥栖市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 東6m私道、
中間画地
１低専

(50,80)
c ６公鳥栖

-25		 鳥栖市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東6m私道、
中間画地
１低専

(50,80)
d ６公鳥栖

-26		 鳥栖市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北6m市道、
東6m、角地
１低専

(60,80)
e ６公鳥栖

-32		 鳥栖市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西5m市道、
中間画地
１中専

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
45,368  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
47,546 		 100
[  96.0]
49,527 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
50,500 
b (　           ) 
71,584  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
75,352 		 100
[ 142.8]
52,768 
53,800 
c (　           ) 
64,147  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.1]
70,078 		 100
[ 133.1]
52,651 
53,700 
d (　           ) 
62,747  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.1]
61,851 		 100
[ 119.8]
51,629 
52,700 
e (　           ) 
43,750  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
44,494 		 100
[  84.0]
52,969 
54,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  -5.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     53,000 円／㎡]  



鳥栖 -4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成住宅市街地であり、再調達原価の把握が困難なため不適用
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,708,431 
736,778 
2,971,653 
2,587,260 
384,393 		 （　0.9661）
371,362 		 （  5.0 -  0.0 ）
5.0％  
⑧収益価格 　      7,427,240 円　　　　（　     25,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
鳥栖 -4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 120.00 Ｗ2 240.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   180 ％   295 ㎡     15.3 m x   18.8 m  前面道路：市道     　   4.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 周辺の土地利用状況から２階建共同住宅を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 2～ 2		 共同住宅
120.00 
100.0 
120.00 
1,314 
157,680 		 0.0  0 
1.0  157,680 

 1～ 1		 共同住宅
120.00 
100.0 
120.00 
1,183 
141,960 		 0.0  0 
1.0  141,960 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
240.00 
100.0 
240.00 

299,640 		 0 
299,640 
⑨年額支払賃料        299,640 円　×　12ヶ月　＝　       3,595,680 円 
⑩a共益費（管理費）              50 円／㎡　×　     240.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　         144,000 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 近隣地域周辺の賃貸事例を参考とした。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         240,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,739,680 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　         240,000 円　　×　　   7.0 ％　＝　　       278,578 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,701,102 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）                   円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　                 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　    48 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          299,640 円　×　　  93.0 ％　　×　　　 0.0263　＝　           7,329 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,708,431 円　　　　（　        12,571 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６公鳥栖賃貸
　　　　-28		 1,035  
(   1,013) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,294 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,317 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,314 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ６公鳥栖賃貸
　　　　-29		 1,073  
(   1,029) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,341 
c ６公鳥栖賃貸
　　　　-30		 1,316  
(   1,316) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,316 
鳥栖 -4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 96,300 円  　　　　     32,100,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 278,578 円  　　　        3,979,680　×　　　　   7.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       40,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      256,800 円  　　　　     32,100,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        32,100 円  　　　　     32,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        32,100 円  　　　　     32,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　計上しない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         736,778 円　（　　　　　　         2,498 円／㎡）　　（経費率　　  19.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 25 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9661    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 32,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 130,000 円／㎡　×　     240.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0806     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0710 ×　 45 ％　＋　0.0855 ×  40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,587,260 円  
（　　　　　         8,770 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,708,431 円      
②総費用 736,778 円      
③純収益　①－② 2,971,653 円      
④建物等に帰属する純収益 2,587,260 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 384,393 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 371,362 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,259 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      7,427,240 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      25,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 鳥栖 -4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　鳥栖市土井町字土井２０７番４
 3011000120980-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
鳥栖 -4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
鳥栖 -4 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　藤田　好男   TEL.
鑑定評価額 15,600,000 円  １㎡当たりの価格 53,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 39,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 鳥栖市土井町字土井２０７番４
 ②地積
　(㎡)		 295  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）



(60,180)

1:1.2		 住宅

ＬＳ2		 中規模一般住宅が多
い中心部に近い住宅
地域		 東4.5m市道 水道、下水 鳥栖

1.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、４．５
ｍ市道		 交通

施設		 鳥栖駅北西方

1.6km		 法令

規制		 １住居
(60,180)
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、市中心部に位置し、小学校・市役所等への接近性にも恵まれており、今回、人口は増加に転じてい
る。周辺には高値の取引が見られ、今後も地価は上向き傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     53,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     24,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、鳥栖市内の住宅地域一円。需要者は鳥栖市内の需要者が中心であるが、周辺市町からの需要者も見られ
る。当該地域は、市中心部に位置し、小学校・市役所等への接近性にも恵まれており、今回、人口は増加に転じている
。周辺では高値の取引も見られることから、今後も地価は上向き傾向で推移するものと予測する。土地は３００㎡程度
で１，６００万円前後、建築費等の高値の状況は続いており、新築総額は４，０００万円前後が支配的である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、中規模一般住宅を中心とした住宅地域である。当該地域の周辺ではアパート等を建築し経営している収益
物件も見られるが、自用目的での取引が支配的である。本件評価にあたっては、居住の快適性を重視する住宅地域であ
るので、収益価格は参考程度に留め、最新のより代替競争関係にある取引より求めた比準価格を重視し、将来の予測及
び代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　鳥栖 -1                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     56,100 円／㎡		 [103.2]
100		 100
[103.0]		 100
[108.5]		 [102.0]
100		 52,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     50,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 対前年比（１０月）では、人口及び高齢化率
は微増の状態である。土地取引は４％強の減
少が見られる。


人口は増加に転じ、高値の取引も見られるこ
とから、地価は上向き傾向にある。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +13.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 鳥栖 -4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６公鳥栖

-32		 鳥栖市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西5m市道、
中間画地
１中専

(60,200)
b ５基鳥栖

-86		 鳥栖市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東4m市道、
中間画地
１低専
外壁の後退距離
(50,80)
c ５基鳥栖

-20		 鳥栖市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6m道路、
南6m、準角地
１中専

(70,200)
d ５基鳥栖

-74		 鳥栖市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東4.7m市道
、中間画地
１住居

(60,188)
e ６公鳥栖

-26		 鳥栖市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北6m市道、
東6m、角地
１低専

(60,80)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
43,750  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
44,494 		 100
[  85.3]
52,162 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
53,200 
b (　           ) 
57,732  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.0]
60,859 		 100
[ 117.6]
51,751 
52,800 
c (　           ) 
66,754  		 100
[ 100.0]		 [ 104.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
67,203 		 100
[ 132.5]
50,719 
51,700 
d (　           ) 
84,327  		 100
[ 130.0]		 [ 102.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 120.0]
55,569 		 100
[ 108.2]
51,358 
52,400 
e (　           ) 
62,747  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.1]
61,851 		 100
[ 114.8]
53,877 
55,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.11 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.26 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 買進み

 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     53,000 円／㎡]  



鳥栖 -4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,809,020 
685,080 
3,123,940 
2,748,460 
375,480 		 （　0.9661）
362,751 		 （  5.0 -  0.0 ）
5.0％  
⑧収益価格 　      7,255,020 円　　　　（　     24,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
鳥栖 -4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 120.00 Ｗ2 240.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   180 ％   295 ㎡     15.3 m x   18.8 m  前面道路：市道     　   4.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ３ＤＫ・２ＬＤＫ、専有面積６０㎡程度の共同住宅を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

  ～ 1		 住宅
120.00 
100.0 
120.00 
1,270 
152,400 		 0.0  0 
1.0  152,400 

  ～ 2		 住宅
120.00 
100.0 
120.00 
1,270 
152,400 		 0.0  0 
1.0  152,400 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
240.00 
100.0 
240.00 

304,800 		 0 
304,800 
⑨年額支払賃料        304,800 円　×　12ヶ月　＝　       3,657,600 円 
⑩a共益費（管理費）              50 円／㎡　×　     240.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　         144,000 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似地域内の賃貸事例を参考とした。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   4,500 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         216,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,801,600 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　         216,000 円　　×　　   7.0 ％　＝　　       281,232 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,736,368 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）                   円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　                 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          304,800 円　×　　  93.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          72,652 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,809,020 円　　　　（　        12,912 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６公鳥栖賃貸
　　　　-2		 1,363  
(   1,333) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,363 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,297 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,270 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ６公鳥栖賃貸
　　　　-3		 753  
(     736) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 70.0]		 100
[100.0]
1,076 
c ６公鳥栖賃貸
　　　　-28		 1,035  
(   1,013) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,035 
鳥栖 -4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 102,300 円  　　　　     34,100,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 200,880 円  　　　        4,017,600　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       40,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      272,800 円  　　　　     34,100,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        34,100 円  　　　　     34,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        34,100 円  　　　　     34,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         685,080 円　（　　　　　　         2,322 円／㎡）　　（経費率　　  18.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 25 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9661    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 34,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 138,000 円／㎡　×　     240.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0806     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0710 ×　 45 ％　＋　0.0855 ×  40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,748,460 円  
（　　　　　         9,317 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,809,020 円      
②総費用 685,080 円      
③純収益　①－② 3,123,940 円      
④建物等に帰属する純収益 2,748,460 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 375,480 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 362,751 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,230 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      7,255,020 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      24,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 鳥栖 -4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　鳥栖市土井町字土井２０７番４
 3011000120980-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
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備考