令和6年1月15日　提出 唐津 5-7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   唐津 5-7 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　寺山　三男   TEL.

鑑定評価額 3,110,000 円  １㎡当たりの価格 17,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月4日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 唐津市相知町相知字中園１６５０番１ ②地積 　(㎡) 180   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） (80,200) 台形 1:1.2 店舗兼住宅 Ｗ2 低層小売店舗等が建 ち並ぶ近隣商業地域 北東8m市道、背面道 水道、下水 相知 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ８ｍ市道 交通 施設 相知駅北西方 800m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 大型店への顧客流出等により競争力の低下が続くが、旧役場付近の最近の金融機関駐車場の取引事例は価格水準 が高かった。インパクトのある商業施設はないが、実体経済の好調さの影響を受け横ばい傾向と予測。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圈は、唐津市及び周辺市・町に位置する商業地域一円。需要者の中心は、概ね市内及び周辺市町の地縁性を優 先する個人・中小の法人事業者等。実体経済の好調さの影響を受けており、旧相知町の地域起し等を含めた新たな店舗 展開投資の動きが有れば若干の期待が持てる。中心的な明確な規模・価格帯はないが、土地の画地規模が１８０～＊＊ ２００㎡程度で、総額３１０～３５０万円程度の商業地域。今後の地域の市場動向・価格水準は横ばい傾向と予測。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益価格は収益物件としては馴染まない地域のため不適用。賃貸需要の減退が続く自用店舗経営の地域であり貸店舗・ 貸事務所の想定は難しい。個人・法人商業事業者向けの商業地域としては成り立たない。比準価格は旧相知町の取引事 例を含めて唐津市・多久市の商業地取引事例から求めたので、実証性・規範性・精度が高く近隣商業地域の市場性を十 分反映している。以上から、実需に基づく比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利は上昇の兆しがあり融資市場に陰りや 顧客流出等による競争力の低下もあるが、実 体経済の好調さの影響を受け取引市場は安定 。地価は横這い。 顧客の通行等がない近隣商業地域であるが、 実体経済の好調さの影響を受け商業地需要は 安定的。地域的な変動は格別なく地価水準は 横ばい傾向。 格別の変動要因はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％