別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
唐津 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
唐津 5-4 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　清原　雅利   TEL.
鑑定評価額 49,900,000 円  １㎡当たりの価格 55,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 44,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月18日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 唐津市和多田本村３９８３番１
｢和多田本村５－４３｣		 ②地積
　(㎡)		 899  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 準住居
(60,200)

（その他）

1:3		 店舗

Ｓ2		 低層店舗、大型店が
見られる国道背後の
商業地域		 南東10m市道 水道、下水 和多田

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   120 ｍ、西    30 ｍ、南   120 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　       900 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １０ｍ市道 交通

施設		 和多田駅南方

700m		 法令

規制		 （都） 準住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 国道背後の商業地域で地域内に大型小売店があり、客足の流動性が良好である。周辺では継続的に出店等が続い
ており、需要の底堅さが窺える。今後も概ね現況の土地利用で推移し、地価は上昇傾向を示すものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     55,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     34,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主に唐津市の商業地域であり、特に市街地に存する地域との価格牽連性が強い。需要者は地元法人、個人
事業者のほか、一部地域で県外法人等も見られる。近隣地域及びその周辺では大型小売店の出店以降、客足の流動性が
向上しており、継続的に新規出店等も見られる。集客力のある店舗の集積が進むことで、立地上の魅力が増しており、
需要惹起に寄与している。なお、物件により規模等が一様でないため、取引の中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は自用の店舗等が多く見られる地域であり、投資額に見合う賃料水準が形成されていない点に加え、想定要素
が多いこともあり、収益価格は低位に試算された。他方、比準価格は類似性の高い地域に係るものを中心として求めて
おり、その試算の過程も妥当であるため、市場の実態を反映した信頼性の高い価格だと判断された。したがって、代表
標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　唐津 5-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     36,200 円／㎡		 [ 98.9]
100		 100
[100.0]		 100
[ 64.3]		 [100.0]
100		 55,700 
⑧-1対象標準地の検討
□継続　■新規
前年標準地の価格
　　　　　　            円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口減少、世帯数横ばい傾向。土地取引件数
は対前年比（１０月～９月）約１４％減少。
空室率は飲食店舗、事務所ともに高止まり傾
向が続いている。

昨年２月に近隣地域東側の隣接地域、ＪＲ唐
津線高架側でディスカウントストアがオープ
ンした。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 -37.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
 ％  ％
３　試算価格算定内訳 唐津 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６公鑑唐津

-2		 唐津市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西5m市道、
中間画地
（都） 商業

(90,300)
b ６公唐津

-21		 唐津市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南40m国道、
北4m、東2.5m、
三方路
（都） 準住居

(70,200)
c ６公唐津

-8		 唐津市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西18m県道、
中間画地
（都） 準工

(80,200)
d ５基唐津

-20		 唐津市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西18m県道、
東2.8m、角地
（都） 商業

(100,400)
e ５基唐津

-24		 唐津市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 東18m県道、
中間画地
（都） 近商

(100,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
55,000  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 100.0]
61,111 		 100
[ 100.6]
60,747 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
60,700 
b (　           ) 
44,343  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  87.0]		 100
[  95.8]
53,204 		 100
[ 102.8]
51,755 
51,800 
c (　           ) 
30,435  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  56.0]
54,348 		 100
[  92.1]
59,010 
59,000 
d (　           ) 
38,926  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  69.6]
55,928 		 100
[ 102.7]
54,458 
54,500 
e (　           ) 
30,251  		 100
[ 100.0]		 [  98.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  75.0]
39,810 		 100
[  74.3]
53,580 
53,600 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　 +14.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  -4.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　 -44.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　 -30.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -32.0
画地　　　　 -25.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     55,500 円／㎡]  



唐津 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,853,316 
2,070,400 
7,782,916 
6,162,500 
1,620,416 		 （　0.9467）
1,534,048 		 （  5.0 -  0.0 ）
5.0％  
⑧収益価格 　     30,680,960 円　　　　（　     34,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
唐津 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 250.00 Ｓ2 500.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 準住居

 60 ％   200 ％   200 ％   899 ㎡     18.0 m x   49.5 m  前面道路：市道     　  10.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 駐車場を備えた２階建店舗 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 １棟貸し可能な仕様の建物を想定したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
250.00 
100.0 
250.00 
1,780 
445,000 		 4.0  1,780,000 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
250.00 
100.0 
250.00 
1,602 
400,500 		 4.0  1,602,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
500.00 
100.0 
500.00 

845,500 		 3,382,000 
0 
⑨年額支払賃料        845,500 円　×　12ヶ月　＝　      10,146,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     500.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　  18 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         648,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,146,000 円　　×　　   9.0 ％                          
＋　　　         648,000 円　　×　　   9.0 ％　＝　　       971,460 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,822,540 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,382,000 円　×　　  91.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          30,776 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,853,316 円　　　　（　        10,960 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６公唐津賃貸
　　　　-1		 1,475  
(   1,472) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[104.0]		 100
[ 90.0]
1,642 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,786 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,780 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ６公唐津賃貸
　　　　-4		 1,795  
(   1,790) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
1,796 
c ６公唐津賃貸
　　　　-25		 2,307  
(   2,233) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[118.0]		 100
[100.0]
1,917 
唐津 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 340,000 円  　　　　     85,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 539,700 円  　　　       10,794,000　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      340,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      595,000 円  　　　　     85,000,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料       170,000 円  　　　　     85,000,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        85,000 円  　　　　     85,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,070,400 円　（　　　　　　         2,303 円／㎡）　　（経費率　　  21.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9467    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 85,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 165,000 円／㎡　×　     500.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0725     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0563 ×　 35 ％　＋　0.0683 ×  35 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,162,500 円  
（　　　　　         6,855 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,853,316 円      
②総費用 2,070,400 円      
③純収益　①－② 7,782,916 円      
④建物等に帰属する純収益 6,162,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,620,416 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,534,048 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,706 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     30,680,960 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      34,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 唐津 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　唐津市和多田本村３９８３番１
 3003000300562-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
唐津 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
唐津 5-4 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　樋口　隆弘   TEL.
鑑定評価額 50,000,000 円  １㎡当たりの価格 55,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 44,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月28日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 唐津市和多田本村３９８３番１
｢和多田本村５－４３｣		 ②地積
　(㎡)		 899  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 準住居
(60,200)

（その他）

1:3		 店舗

Ｓ2		 低層店舗、大型店が
見られる国道背後の
商業地域		 南東10m市道 水道、下水 和多田

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   120 ｍ、西    30 ｍ、南   120 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　       900 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 ない 街

路		 １０ｍ市道 交通

施設		 和多田駅南方

700m		 法令

規制		 （都） 準住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 バイパス背後の立地ながら、幅員１０ｍの市道が地域内を横断し、バイパスと大土井方面の双方からのアクセス
を容易にしている。周辺のミニ開発も手伝って足元の人口は相対的に厚く、地価は底堅く推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     55,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     35,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は旧唐津市内で商業地域の存する範囲と概ね一致し、地場の中小企業やクリニック、個人事業主の需要が中
心である。国道から一本入るエリアでありながら地域内に集客力の強い商業核が立地する恩恵を受けており、ロードサ
イドと比べても競争力はさほど見劣りしないロケーションである。規模に左右されることもあり需要の中心となる価格
帯の絞り込みは容易ではないが、成約に向かう水準は５０千円後半～６０千円／㎡程度と思料する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益物件の新築想定アプローチは投資採算に見合う土地価格を追求するもので理論的ではあるが、投下資本相応の賃料
形成に至らぬため低位になったと見られる。需要が底堅い市場で成約に向かうには取引水準を重視した価格設定でなけ
れば現実的に契約は成立し難い。よって市場の実態を踏まえ、類似地域の成約事例に基づいた比準価格を標準とし収益
価格は参考に止める。代表標準地価格を規準とした価格とのバランスも確認のうえ鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　唐津 5-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     36,200 円／㎡		 [ 98.9]
100		 100
[100.0]		 100
[ 64.3]		 [100.0]
100		 55,700 
⑧-1対象標準地の検討
□継続　■新規
前年標準地の価格
　　　　　　            円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 ２０２２年に減少に転じた土地取引件数が２
０２３年９月までの推移を見る限りさらに減
少となりそうである。


地域内の書店跡は新規出店テナントで埋まり
、地域北東側には新規の流通店舗が出店した
。


変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 -37.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
 ％  ％
３　試算価格算定内訳 唐津 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５基唐津

-2		 唐津市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西8m市道、
中間画地
（都） １住居

(60,200)
b ６公唐津

-12		 唐津市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西5.1m市道
、中間画地
（都） 近商

(90,200)
c ６公唐津

-42		 唐津市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 東8m市道、
南西10.8m、
角地
（都） １中専

(70,200)
d ６公唐津

-21		 唐津市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南40m国道、
北4m、東2.5m、
三方路
（都） 準住居

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
39,844  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  94.5]
42,163 		 100
[  74.2]
56,823 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
56,800 
b (　           ) 
63,445  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
63,445 		 100
[ 113.9]
55,702 
55,700 
c (　           ) 
43,300  		 100
[ 100.0]		 [  99.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
42,910 		 100
[  75.0]
57,213 
57,200 
d (　           ) 
44,343  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  87.0]		 100
[  95.8]
53,204 		 100
[ 100.7]
52,834 
52,800 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -4.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     55,600 円／㎡]  



唐津 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,793,800 
2,121,200 
7,672,600 
5,974,000 
1,698,600 		 （　0.9467）
1,608,065 		 （  5.0 -  0.0 ）
5.0％  
⑧収益価格 　     32,161,300 円　　　　（　     35,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
唐津 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 250.00 Ｓ2 500.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 準住居

 60 ％   200 ％   200 ％   899 ㎡     18.0 m x   49.5 m  前面道路：市道     　  10.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １棟貸し可能な２階建店舗 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 １棟貸し可能な建物を想定したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
250.00 
100.0 
250.00 
1,800 
450,000 		 4.0  1,800,000 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
250.00 
100.0 
250.00 
1,600 
400,000 		 4.0  1,600,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
500.00 
100.0 
500.00 

850,000 		 3,400,000 
0 
⑨年額支払賃料        850,000 円　×　12ヶ月　＝　      10,200,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     500.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　  18 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         648,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等一時金で担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,200,000 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　         648,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　     1,084,800 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,763,200 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,400,000 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          30,600 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,793,800 円　　　　（　        10,894 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６公唐津賃貸
　　　　-4		 1,795  
(   1,790) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
1,796 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,806 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,800 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ６公唐津賃貸
　　　　-19		 2,653  
(   2,633) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[135.0]		 100
[100.0]
1,965 
c ６公唐津賃貸
　　　　-24		 2,447  
(   2,369) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[138.0]		 100
[100.0]
1,773 
唐津 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 412,000 円  　　　　     82,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 542,400 円  　　　       10,848,000　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      342,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      576,800 円  　　　　     82,400,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料       164,800 円  　　　　     82,400,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        82,400 円  　　　　     82,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,121,200 円　（　　　　　　         2,360 円／㎡）　　（経費率　　  21.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9467    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 82,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　     500.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0725     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0563 ×　 35 ％　＋　0.0683 ×  35 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,974,000 円  
（　　　　　         6,645 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,793,800 円      
②総費用 2,121,200 円      
③純収益　①－② 7,672,600 円      
④建物等に帰属する純収益 5,974,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,698,600 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,608,065 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,789 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     32,161,300 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      35,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 唐津 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　唐津市和多田本村３９８３番１
 3003000300562-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
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備考