令和6年1月15日　提出 唐津 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   唐津 5-2 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　於保　繁樹   TEL.

鑑定評価額 13,500,000 円  １㎡当たりの価格 53,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 42,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 唐津市材木町２１５４番 ②地積 　(㎡) 253   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 準防 （その他） (90,400) 1:4 店舗兼住宅 Ｓ3 小売店舗等が建ち並 ぶ既成商業地域 北東8m市道 水道、ガス、下水 唐津 950m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 ３階建程度の店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ８．０ｍ　市道 交通 施設 唐津駅北東方 950m 法令 規制 （都） 商業 (90,400) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 　市中心部に近い旧来からの商業地域である。空き店舗等もあるが、規模でマッチすれば、駅への徒歩圏内にあ り、マンション等の需要も考察される。周辺の同じ用途のエリアでは高値取引が見られる。潜在力に期待する。 (3)最有効使用の判定 ３階建程度の店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     53,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は唐津市内の商業地域である。需要者の中心は当市及び周辺市町の法人、個人事業者がほとんどである。郊 外店との競合、都市間競争、経営者の高齢化、後継者難等、課題は山積している。光明は駅への徒歩圏内に位置、規模 にもよるが、マンション需要の場合は県外資本が予想される。物件毎の規模等が異なるため、需要の中心となる価格帯 の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 貸店舗等の収益物件は若干みられるが、自用目的での取引が支配的で賃貸市場の成熟の程度は総じて低いため、収益価 格は試算しなかった。したがって、本件においては、同価格帯の地域との均衡、市況の動向等をも考慮して、比準価格 をもって上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     52,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　ポストコロナ期に入り、景気は上向くが、 実質賃金は低下が続き、倒産が増加、長年続 いたゼロ金利の解除が予想され、市場は転換 点を探る。 　変化は見られないが、周辺の同じ用途では 高値取引が見られる。駅徒歩圏内にあり、条 件次第では需要が見込まれる。 　商環境に影響を与える価格形成要因の変動 は特にない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.9 ％  ％