令和6年1月15日　提出 唐津 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   唐津 5-1 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　樋口　隆弘   TEL.

鑑定評価額 8,690,000 円  １㎡当たりの価格 55,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 44,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月28日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 唐津市呉服町１８０７番１ ②地積 　(㎡) 158   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 準防 （その他） (90,300) 1:2 店舗兼住宅 Ｓ4 小売店舗が建ち並ぶ 古くからある商業地 域 東5m市道 水道、ガス、下水 唐津 250m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    10 ｍ、南    90 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 ない 街 路 ５ｍ市道 交通 施設 唐津駅北東方 250m 法令 規制 （都） 商業 (90,300) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 大手口やＫＡＲＡＥの再開発も空しく、平成初期から７割以上減じた歩行者通行量に回復の兆しは見えないが、 新規出店の動きが見られ、地価は底値圏から徐々に脱していくことが予測される。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     55,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧唐津市内で商業地域の存する範囲であり、需要の中心にいるのは地場の中小企業や個人事業主である。 近隣地域内の街路はかつてアーケード街だった時と同じく歩行者専用で車両の進入はできない。業種構成に戦略性のな い小規模店舗で構成されており、空店舗も見られ、昨今の幹線沿い等に立地する商業施設に競争力は劣る。引合いが少 なく需要価格帯については絞り込みが難しいが、成約に向かう水準は５０～６０千円／㎡程度と見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 閉店に伴い賃貸へ切替えるケースがほとんどで投資目的で新築されるケースは見受けられない。そもそも引合いが少な い中で投資元本相応の賃料設定は実現困難であり、収益還元法は適用しない。店舗等の立地状況や市場参加者の類似性 を念頭において、相互に代替・競争の関係に立つ中心市街地における成約事例に基づいた比準価格を採用するが、代表 標準地を規準とした価格とのバランスも考えて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　唐津 5-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     52,400 円／㎡ [101.9] 100 100 [100.0] 100 [ 95.6] [100.0] 100 55,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     54,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ２０２２年に減少に転じた土地取引件数が２ ０２３年９月までの推移を見る限りさらに減 少となりそうである。 変動はない。 変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  -8.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％