令和6年1月14日　提出 唐津 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   唐津 -10 佐賀県 佐賀 氏名  不動産鑑定士　山北　潔   TEL.

鑑定評価額 1,740,000 円  １㎡当たりの価格 11,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 唐津市呼子町呼子字高尾３９００番９ ②地積 　(㎡) 151   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ丘陵地の住宅地域 西4m市道 水道、下水 西唐津 12.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北    75 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．０ ｍ市道 交通 施設 西唐津駅北西方 12.0km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域には空地も見られるが、呼子町中心部に近い区画整然として既成住宅地なので、今後も現在の住環境を 維持していくものと思われる。周辺地域で取引が見られ、地価に底値感が伺える。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、唐津市北西部郊外および玄海町等の住宅地域である。主な需要者は、同一需給圏内の居住者および当該 地域に地縁等を有する者である。人口減少・高齢化が進んでおり、土地需要は弱基調だが、呼子町中心部に近いので、 周辺地域では取引が見られ、価格に底値感が見られる。土地は２００万円程度を中心とした取引が行われているものと 思料する。新築の戸建住宅は取引が少なく、中心となる価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、唐津市呼子町の既成住宅地域であり、殆どが自己使用目的の中規模戸建住宅であり、収益目的の共同住宅 等は少なく賃貸市場は未成熟で、原価法及び収益還元法は試算しなかった。取引事例比較法においては、規範性を有す る呼子町および周辺地域の取引事例を採用し、適正な補修正を行い、比準価格を試算し、鑑定評価額を上記のとおり決 定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少は県平均より大きく、高齢化率上昇 は高い。市街地郊外では分譲地開発が見られ るが、上場等の周縁部の宅地需要は弱い。 住宅地需要の弱さを映し、近隣地域には空き 地も見られる。呼子町中心部の周辺地域では 取引が見られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％